Pulizia e disinfezione dei serbatoi d'acqua in condominio

Nei condomìni dotati di serbatoi di accumulo per l'acqua potabile, la pulizia e la disinfezione periodiche sono indispensabili per garantire la qualità igienica dell'acqua distribuita agli appartamenti. L'acqua che ristagna nei serbatoi può favorire la formazione di sedimenti, biofilm e la proliferazione di microrganismi, tra cui la legionella. Curare la manutenzione di queste vasche è un dovere di conservazione delle parti comuni che ricade sul condominio, con la regia dell'amministratore.

Perché i serbatoi vanno mantenuti

I serbatoi servono a garantire una riserva d'acqua e la pressione necessaria ai piani alti, spesso in abbinamento all'autoclave. Il rovescio della medaglia è che l'acqua vi permane per un certo tempo: senza manutenzione, sul fondo e sulle pareti si depositano fanghi, incrostazioni e sostanze organiche che degradano la qualità dell'acqua e possono alterarne colore, odore e sapore. In condizioni sfavorevoli di temperatura e stagnazione, i serbatoi diventano un ambiente favorevole ai batteri.

La legionella è il rischio sanitario più noto legato agli impianti idrici. Prolifera nelle acque tiepide e stagnanti e può diffondersi attraverso l'inalazione di aerosol, per esempio dalle docce. Le linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi indicano la corretta gestione degli impianti come misura preventiva fondamentale, e la pulizia dei serbatoi ne è parte.

In cosa consiste l'intervento

La pulizia e disinfezione di un serbatoio è un'operazione tecnica che va affidata a personale specializzato. In generale prevede lo svuotamento della vasca, la rimozione meccanica dei sedimenti e delle incrostazioni, il lavaggio delle superfici, la disinfezione con prodotti idonei al contatto con acqua potabile e il successivo risciacquo prima della rimessa in servizio. Al termine si verifica la tenuta e la corretta chiusura del serbatoio.

Gli aspetti a cui prestare attenzione durante la gestione dei serbatoi sono:

• Coperture e chiusure integre, per impedire l'ingresso di polvere, insetti e animali
• Aerazione dotata di filtri, per evitare contaminazioni dall'esterno
• Materiali interni idonei al contatto con acqua destinata al consumo umano
• Assenza di ristagni prolungati e ricambio regolare dell'acqua
• Registrazione degli interventi di pulizia e disinfezione eseguiti

Con quale frequenza intervenire

La frequenza dipende dallo stato del serbatoio, dai materiali, dalla temperatura dell'ambiente e dalle indicazioni tecniche e sanitarie applicabili. In assenza di una periodicità unica valida per ogni impianto, la prassi prudente è programmare controlli e pulizie con cadenza regolare e più ravvicinata dove il rischio è maggiore. La valutazione del rischio legionellosi, prevista dalle linee guida per gli edifici, aiuta a stabilire il piano di manutenzione più adatto al singolo condominio.

Piuttosto che fissare un intervallo generico, conviene basarsi sulle condizioni reali dell'impianto e sul parere del tecnico, documentando ogni scelta. Un serbatoio ben progettato e mantenuto richiede meno interventi straordinari.

Chi ne risponde in condominio

I serbatoi e l'impianto idrico comune rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. La loro manutenzione compete quindi al condominio e la gestione all'amministratore, che ai sensi dell'articolo 1130 cura la conservazione delle parti comuni e l'osservanza delle prescrizioni di sicurezza. Trascurare la pulizia dei serbatoi, con conseguenze sulla salute dei condòmini, può esporre a responsabilità.

L'amministratore programma gli interventi, sceglie ditte qualificate, conserva la documentazione e informa i condòmini quando la fornitura viene temporaneamente sospesa per la manutenzione. Se emerge un rischio sanitario concreto, agisce con tempestività coinvolgendo il tecnico e, se necessario, le autorità competenti.

Il riparto delle spese

Le spese di pulizia e disinfezione dei serbatoi comuni si ripartiscono, di norma, tra i condòmini secondo i criteri degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile. Se il serbatoio serve l'intero edificio, il riparto avviene in base ai millesimi di proprietà; se serve solo una parte delle unità, la spesa grava sui condòmini interessati secondo la tabella relativa. Trattandosi in genere di manutenzione ordinaria ricorrente, la spesa rientra nel bilancio preventivo.

Quando invece si rendono necessari interventi straordinari, come la sostituzione o il rifacimento del serbatoio, si applicano le regole della manutenzione straordinaria, con delibera dell'assemblea ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile.

Programmare igiene e sicurezza dell'acqua

La qualità dell'acqua distribuita è un aspetto della gestione condominiale che tocca direttamente la salute. Inserire la pulizia dei serbatoi in un calendario di manutenzione programmata, conservare i verbali degli interventi e la valutazione del rischio consente di dimostrare la diligenza e di reagire con rapidità in caso di anomalie.

Con AmministraPro l'amministratore può programmare le scadenze di pulizia e disinfezione dei serbatoi, archiviare i rapporti degli interventi e la valutazione del rischio e avvisare i condòmini delle sospensioni temporanee della fornitura. Le funzioni di manutenzione e comunicazione sono descritte su /funzioni, con i piani su /prezzi.