Pulizia delle scale in condominio: appalto o portiere

La pulizia delle scale condominio appalto è una delle voci di gestione più concrete e più discusse nelle assemblee: riguarda un servizio quotidiano, visibile a tutti i condomini, e il suo costo pesa sul bilancio ordinario ogni anno. L'amministratore può scegliere tra diverse soluzioni organizzative, ciascuna con implicazioni contrattuali, fiscali e di riparto diverse. Capire quando conviene un appalto esterno, quando basta il portiere già presente e quali cautele adottare nella scelta del fornitore aiuta a evitare contestazioni e a garantire continuità del servizio.

Le tre soluzioni possibili

Il condominio può affidare la pulizia delle parti comuni al portiere già impiegato con contratto collettivo del settore, assumere un addetto alle pulizie con un proprio contratto di lavoro subordinato, oppure rivolgersi a una ditta esterna specializzata con un contratto d'appalto o di servizi. La prima opzione è la più semplice quando esiste già una portineria attiva, perché la pulizia rientra tra le mansioni tipiche del portiere e non richiede un contratto separato. Dove non c'è portineria, o dove il carico di lavoro supera le ore disponibili, l'assemblea valuta l'assunzione diretta oppure l'esternalizzazione.

Quando conviene l'appalto esterno

L'appalto a una ditta esterna conviene soprattutto negli stabili di medie e grandi dimensioni, dove il servizio richiede attrezzature specifiche, sostituzioni rapide in caso di assenza del personale e una gestione professionale delle scorte di materiali. Il vantaggio principale è che il condominio non diventa datore di lavoro: gli obblighi retributivi, contributivi e assicurativi restano in capo alla ditta appaltatrice, che risponde direttamente verso i propri dipendenti. Il condominio, come committente, mantiene comunque doveri di verifica sulla regolarità dell'impresa scelta.

Il DURC e la verifica di regolarità

Prima di affidare l'incarico, e periodicamente durante il rapporto, l'amministratore dovrebbe acquisire il DURC, il documento unico di regolarità contributiva, che attesta la correttezza dei versamenti previdenziali e assicurativi della ditta appaltatrice. Richiedere il DURC non è solo una buona prassi gestionale ma riduce il rischio di responsabilità solidale del committente per i contributi non versati dall'appaltatore nei confronti dei propri lavoratori, un tema che riguarda anche i piccoli condomini e non solo i grandi appalti edilizi.

• Verifica della partita IVA e della visura camerale della ditta
• Richiesta del DURC prima della firma e durante l'esecuzione
• Copertura assicurativa per responsabilità civile verso terzi
• Riferimenti verificabili da altri condomini o clienti

Contratto d'appalto o contratto di servizi

La distinzione tra appalto e semplice contratto di servizi non è solo terminologica. Nell'appalto vero e proprio l'impresa organizza il lavoro con propria autonomia, propri mezzi e proprio personale, assumendosi il rischio d'impresa; nella prestazione di servizi più semplice, tipica delle piccole ditte individuali, l'elemento organizzativo è meno strutturato. Per il condominio la differenza incide sulla responsabilità in caso di infortunio o di danno arrecato durante l'esecuzione: un contratto scritto, con indicazione di frequenza, orari, materiali forniti e responsabilità per danni, tutela entrambe le parti e serve come riferimento in caso di controversia.

La delibera assembleare

L'affidamento del servizio di pulizia, sia esso interno o esterno, richiede una delibera dell'assemblea che approvi la spesa e, se necessario, autorizzi l'amministratore alla stipula del contratto. Per importi contenuti nell'ordinaria amministrazione la maggioranza richiesta è quella prevista dall'articolo 1136 del Codice civile per le delibere ordinarie. Cambiare fornitore, modificare la frequenza del servizio o passare da personale diretto ad appalto esterno sono decisioni che vanno sempre portate in assemblea e non decise unilateralmente dall'amministratore, salvo urgenza motivata.

Riparto delle spese tra i condomini

Le spese per la pulizia delle scale rientrano tra le spese per la manutenzione e il godimento delle parti comuni e seguono, salvo diversa previsione del regolamento, il criterio dei millesimi di proprietà generale. Quando il condominio è composto da più scale con accessi distinti, e il regolamento o una tabella apposita lo prevede, il costo può essere ripartito solo tra i condomini che utilizzano effettivamente quella scala, secondo il principio per cui le spese seguono l'uso del bene. È un punto che conviene chiarire fin dall'inizio, per evitare contestazioni quando il costo del servizio aumenta.

Continuità del servizio e cambio fornitore

Un aspetto pratico spesso sottovalutato è la gestione del passaggio da un fornitore all'altro: sostituzioni improvvise senza preavviso, mancata riconsegna delle chiavi o dei codici di accesso, interruzioni del servizio nei giorni di transizione. Prevedere nel contratto un termine di preavviso per la disdetta, sia da parte del condominio sia da parte della ditta, riduce il rischio di scoperture. È buona prassi anche verificare le recensioni o i riferimenti di altri condomini gestiti dalla stessa impresa prima di affidare l'incarico.

Gestire correttamente l'appalto della pulizia delle scale, dalla verifica del DURC alla delibera assembleare fino al riparto delle spese, è uno degli aspetti operativi che un buon software gestionale può semplificare notevolmente, tenendo traccia di scadenze contrattuali, documenti dei fornitori e riparti automatici tra i condomini. AmministraPro offre proprio questi strumenti agli amministratori: nella pagina delle funzionalità si trova il dettaglio della gestione fornitori e contratti, mentre nella sezione prezzi sono indicati i piani disponibili per studi di ogni dimensione.