Pulizia vetri e superfici comuni del condominio

La pulizia dei vetri e delle superfici comuni, come le vetrate dell'androne, le finestre del vano scale e i corrimano, è una spesa di gestione ordinaria che si ripartisce tra i condòmini secondo l'articolo 1123 del Codice civile: per millesimi generali se serve tutto l'edificio, con il criterio dell'articolo 1124 per le superfici del vano scale. L'organizzazione del servizio rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, che deve garantire igiene, decoro e sicurezza delle parti comuni.

Un servizio ricorrente da programmare

A differenza di un intervento straordinario, la pulizia delle superfici comuni è un servizio ricorrente che va programmato con una frequenza adeguata all'uso dell'edificio. Vetrate, finestre delle scale, porte a vetri, specchi dell'androne e corrimano accumulano polvere e ditate e incidono direttamente sulla percezione di ordine dello stabile. Una pianificazione regolare evita il degrado e distribuisce la spesa in modo prevedibile nel bilancio preventivo.

Chi organizza il servizio

L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, deve disciplinare l'uso delle cose comuni e curare l'osservanza del regolamento, garantendo la manutenzione ordinaria. Può quindi affidare la pulizia a un'impresa o a un lavoratore, nel rispetto dei limiti di spesa e delle decisioni dell'assemblea. Quando il contratto è di importo o durata rilevante, è opportuno che la scelta del fornitore e le condizioni economiche siano approvate dall'assemblea per trasparenza.

Appalto a impresa o rapporto di lavoro

La pulizia può essere svolta tramite appalto a un'impresa specializzata oppure assumendo direttamente un addetto. Le due formule hanno implicazioni diverse su costi, adempimenti e responsabilità.

• Appalto a impresa: contratto di servizio, fattura, verifica della regolarità contributiva dell'appaltatore.
• Lavoratore dipendente o portiere con mansioni di pulizia: adempimenti da datore di lavoro e relativi contributi.
• Prestazione occasionale: solo per interventi sporadici e di importo limitato.
• In ogni caso: definizione chiara di frequenza, superfici incluse e prodotti utilizzati.

Ripartizione della spesa

La pulizia delle superfici che servono tutti, come le vetrate dell'androne, si ripartisce per millesimi generali ai sensi dell'articolo 1123, primo comma. La pulizia delle finestre e delle superfici del vano scale segue il criterio dell'articolo 1124, per metà millesimi e per metà altezza di piano, coerentemente con la natura della scala. Se una parte comune serve solo alcune unità, la spesa grava soltanto su di esse secondo l'articolo 1123, terzo comma.

Adempimenti fiscali: la ritenuta sugli appalti

Il condominio è sostituto d'imposta e, quando corrisponde compensi a un'impresa per contratti d'appalto di servizi, deve operare la ritenuta d'acconto prevista dalla normativa fiscale e versarla con il modello F24, rilasciando la relativa certificazione al percipiente. È inoltre necessario verificare la regolarità dell'impresa e conservare la documentazione. Questi obblighi si applicano ai corrispettivi per prestazioni rese in appalto, non alle semplici forniture. Un errore in questa fase può generare sanzioni a carico del condominio.

Qualità del servizio e controllo

Per evitare contestazioni conviene definire nel contratto le superfici incluse, la frequenza e uno standard verificabile. L'amministratore può predisporre un semplice registro degli interventi e raccogliere le segnalazioni dei condòmini, così da avere elementi oggettivi in caso di inadempimento del fornitore. La trasparenza sui controlli rafforza la fiducia dell'assemblea sulla gestione.

Gestire contratti, ritenute e riparti in un unico posto

Tra contratti ricorrenti, fatture, ritenute e riparti, la pulizia delle parti comuni tocca più aree della gestione. Un gestionale come AmministraPro consente di registrare il contratto, tracciare le fatture, calcolare le ritenute d'acconto e ripartire la spesa secondo la tabella corretta, con tutto lo storico a disposizione. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani con i costi si consultano su /prezzi.