Sostituzione infissi delle parti comuni in condominio

La sostituzione degli infissi delle parti comuni riguarda le finestre e i serramenti dei vani scala, degli androni, dei locali tecnici e degli altri spazi condominiali. Sono elementi che, a differenza delle finestre dei singoli appartamenti, appartengono a tutti i condòmini e la loro sostituzione con serramenti a taglio termico e vetrocamera riduce le dispersioni, migliora la sicurezza e valorizza l'edificio. Prima di deliberare, però, occorre chiarire un punto spesso frainteso: quali infissi sono davvero comuni e quali restano di proprietà individuale.

Infissi comuni e infissi privati

Le finestre che illuminano e aerano i vani scala, i pianerottoli, i corridoi comuni, i locali contatori e gli altri spazi condominiali sono parti comuni: la loro manutenzione e sostituzione grava sul condominio. Le finestre dei singoli appartamenti, invece, sono di proprietà esclusiva del condomino, che le sostituisce a proprie spese. Il fatto che tutte le finestre si affaccino sulla stessa facciata non le rende comuni: rileva la funzione, cioè se il serramento serve un vano condominiale o un'unità privata.

Da questa distinzione discende chi paga: per gli infissi comuni la spesa è del condominio, per quelli privati del singolo. La confusione su questo punto è all'origine di molte contestazioni in fase di riparto.

Il vincolo del decoro architettonico

Anche quando gli infissi sono privati, la loro sostituzione può incontrare un limite: il decoro architettonico dell'edificio, tutelato dagli articoli 1120 e 1122 del Codice civile. Se il regolamento condominiale prescrive un modello, un colore o un materiale uniforme per le finestre visibili dall'esterno, il condomino deve rispettarlo. Per gli infissi comuni, invece, è l'assemblea a scegliere il tipo di serramento, che deve armonizzarsi con l'aspetto complessivo del fabbricato. Un cambio radicale che alteri l'estetica della facciata richiede una valutazione più attenta e, in certi casi, quorum più elevati.

Come si delibera la sostituzione

La sostituzione degli infissi comuni deteriorati è manutenzione: l'assemblea la delibera con le maggioranze ordinarie. Se invece l'intervento è finalizzato al miglioramento energetico, con serramenti ad alte prestazioni che riducono i consumi, può rientrare tra le innovazioni per il contenimento del consumo energetico dell'articolo 1120, secondo comma, con il quorum agevolato della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Conviene sempre acquisire preventivi comparativi e verificare le certificazioni tecniche dei serramenti proposti.

La ripartizione delle spese

Le spese per gli infissi delle parti comuni si ripartiscono tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123 del Codice civile, perché servono l'intero edificio. Se però una porzione di serramenti serve solo una parte del fabbricato, ad esempio le finestre di una sola scala in un edificio con più scale, la spesa grava solo sui condòmini di quella scala, secondo la regola del servizio parziale. Ecco perché è importante mappare con precisione quali infissi servono quali spazi.

Vantaggi energetici e di sicurezza

Sostituire vecchi serramenti a vetro singolo con infissi a taglio termico e doppio vetro produce benefici concreti: minori dispersioni nei vani scala, migliore isolamento acustico dai rumori esterni, maggiore sicurezza contro le intrusioni. In edifici datati, gli infissi comuni sono spesso il punto debole dell'involucro, e il loro rifacimento completa in modo coerente altri interventi come l'isolamento della copertura o della facciata.

Per gestire con ordine preventivi, delibere e riparti di una sostituzione di infissi, un gestionale come AmministraPro consente di distinguere le spese comuni da quelle private, applicare i criteri di riparto corretti e archiviare le certificazioni tecniche. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani con i relativi costi nella pagina /prezzi.