SAL e ritenuta di garanzia nei lavori condominiali

Nei lavori condominiali di una certa entità il pagamento all'impresa non avviene in un'unica soluzione, ma per stati di avanzamento lavori, i cosiddetti SAL. A ogni fase completata il direttore dei lavori certifica le lavorazioni eseguite e il condominio paga la rata corrispondente, trattenendo però una ritenuta di garanzia, di norma tra il cinque e il dieci per cento, che si svincola al collaudo. Questo meccanismo lega i pagamenti all'effettivo avanzamento e tutela il committente contro difetti e inadempienze.

Cosa sono gli stati di avanzamento

Lo stato di avanzamento lavori è il documento che misura, a una certa data, la quota di opera realizzata rispetto al totale contrattuale. Il direttore dei lavori rileva le lavorazioni eseguite, le confronta con il computo metrico e determina l'importo maturato. Su questa base si emette il certificato di pagamento e si versa la rata all'impresa. I SAL sono per natura provvisori: i pagamenti che ne derivano non costituiscono accettazione definitiva dell'opera, che resta subordinata all'esito del collaudo.

Perché conviene pagare per SAL

Il pagamento a stati di avanzamento è vantaggioso per entrambe le parti. Per l'impresa garantisce un flusso di cassa proporzionato al lavoro svolto, senza dover anticipare l'intero costo. Per il condominio evita di versare somme ingenti prima che l'opera sia realizzata e collega il denaro all'avanzamento reale del cantiere. Inoltre consente di costituire il fondo speciale in modo progressivo, in relazione ai singoli pagamenti dovuti, come permette l'articolo 1135 quando il contratto lo prevede.

La ritenuta di garanzia

La ritenuta di garanzia è una quota che il committente trattiene su ogni SAL, accantonandola a tutela contro difetti di esecuzione e inadempienze dell'appaltatore. La percentuale standard oscilla tra il cinque e il dieci per cento dell'importo di ogni stato di avanzamento, salvo diversa pattuizione contrattuale. Non è un mancato pagamento, ma un accantonamento temporaneo: la somma resta dovuta all'impresa e viene liberata quando la regolare esecuzione è verificata.

• Percentuale trattenuta su ogni stato di avanzamento, tipicamente cinque-dieci per cento
• Funzione di garanzia contro vizi e inadempienze dell'appaltatore
• Somma accantonata, non decurtata, dovuta all'impresa
• Svincolo previsto al collaudo o alla verifica finale
• Coordinamento con le penali per il ritardo previste in contratto

Lo svincolo al collaudo

La ritenuta si svincola quando l'opera è collaudata o comunque verificata come regolarmente eseguita. È il momento in cui il condominio, accertata la conformità, salda l'importo trattenuto. Se al collaudo emergono vizi o difformità, la ritenuta consente di trattenere le somme necessarie a farvi fronte, senza dover agire in giudizio per recuperare denaro già versato. Per questo è essenziale che il contratto disciplini con chiarezza i tempi e le condizioni dello svincolo, ancorandolo al collaudo e non alla mera ultimazione.

Gestione contabile dei SAL

La contabilità dei lavori richiede di tenere traccia, per ogni stato di avanzamento, dell'importo maturato, della rata pagata, della ritenuta trattenuta e del residuo. Il quadro deve quadrare con il totale contrattuale e con il fondo speciale costituito. Alla fine dell'opera la somma dei pagamenti più le ritenute svincolate deve corrispondere all'importo dovuto, salvo varianti approvate. Una registrazione ordinata rende il rendiconto dell'intervento trasparente e verificabile dai condomini in assemblea.

Errori da evitare

Gli errori più comuni sono pagare i SAL senza la certificazione del direttore dei lavori, non prevedere alcuna ritenuta di garanzia in contratto, svincolarla prima del collaudo e confondere i pagamenti provvisori con l'accettazione dell'opera. Un altro errore è non coordinare le scadenze dei SAL con la raccolta della provvista dai condomini, con il rischio di dover anticipare somme. Definire tutto nel contratto e nel piano dei pagamenti previene queste criticità.

Registrare i SAL, calcolare la ritenuta di garanzia e monitorare lo svincolo al collaudo è immediato con un gestionale che collega ogni pagamento all'avanzamento del cantiere e al fondo speciale. Con AmministraPro l'amministratore gestisce gli stati di avanzamento, le ritenute e il rendiconto dell'opera in un unico fascicolo: gli strumenti sono descritti nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.