Tinteggiatura vano scale e androne: chi paga in condominio

La tinteggiatura del vano scale si ripartisce di norma secondo il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile, cioè per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all'altezza di ciascun piano, perché il rifacimento delle pareti serve la funzione della scala. La tinteggiatura dell'androne, che serve tutti i condòmini in egual misura come passaggio comune, si ripartisce invece secondo i millesimi generali di proprietà ai sensi dell'articolo 1123, primo comma. Chi decide e con quale quorum dipende dall'entità e dalla natura dell'intervento.

Perché vano scale e androne seguono criteri diversi

Il vano scale e l'androne sono entrambi parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, ma la legge non li tratta allo stesso modo quando si tratta di ripartire i costi. La scala e tutto ciò che ne assicura il funzionamento e il decoro rientra nella disciplina speciale dell'articolo 1124: chi abita ai piani alti usa la scala in misura maggiore e per un tratto più lungo, quindi contribuisce di più. L'androne, invece, è un passaggio orizzontale che tutti attraversano allo stesso modo per entrare o uscire, e per questo rientra nel criterio generale dell'articolo 1123, primo comma, basato sul valore delle singole proprietà.

La distinzione conta soprattutto negli edifici alti o con più piani, dove applicare il criterio sbagliato può generare differenze significative sulla quota di ciascuno e contestazioni in sede di approvazione del rendiconto.

Manutenzione ordinaria o straordinaria

Prima di decidere il riparto occorre qualificare l'intervento. Una semplice ridipintura periodica delle pareti, senza opere di risanamento, tende a rientrare nella manutenzione ordinaria. Il rifacimento con rimozione di intonaco ammalorato, trattamento dell'umidità, ripristino di superfici degradate o un importo economicamente rilevante rientra invece nella manutenzione straordinaria.

La qualificazione incide sui poteri dell'amministratore. Gli interventi di manutenzione ordinaria delle parti comuni rientrano tra le attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, ma quando la spesa è di importo notevole o l'intervento è straordinario è necessaria la delibera dell'assemblea prevista dall'articolo 1135.

Chi decide: assemblea e quorum

Quando serve la delibera assembleare, i quorum sono quelli dell'articolo 1136. In prima convocazione le deliberazioni sono valide con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione la delibera è valida con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Per gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità occorre una maggioranza qualificata pari almeno alla metà del valore dell'edificio.

• Convocazione con ordine del giorno chiaro che indichi l'oggetto e il preventivo di spesa.
• Acquisizione di più preventivi comparabili per trasparenza verso l'assemblea.
• Verbalizzazione della delibera con l'indicazione del criterio di riparto adottato.
• Riparto della spesa e imputazione ai singoli in base al criterio deliberato.

Il decoro architettonico e la scelta del colore

La scelta del colore e della finitura non è indifferente sotto il profilo del decoro architettonico, tutelato dagli articoli 1120 e 1122 del Codice civile. L'assemblea può deliberare una tonalità diversa dalla precedente, ma il singolo condòmino non può imporre finiture o interventi che alterino l'aspetto uniforme delle parti comuni. Se si tratta di ripristinare il colore esistente, l'intervento è tendenzialmente conservativo; se si introduce una modifica sensibile dell'estetica, è opportuno che la scelta sia espressamente approvata.

Casi particolari: scale che servono solo alcune unità

Se una scala o una rampa serve soltanto alcune unità immobiliari, la relativa spesa di tinteggiatura grava solo sui condòmini che ne traggono utilità, secondo il principio dell'articolo 1123, terzo comma, sull'uso differenziato delle cose comuni. Lo stesso vale per androni o pianerottoli di accesso a un solo gruppo di appartamenti. In questi casi la corretta individuazione dei condòmini interessati è essenziale per evitare addebiti a chi non usa quella parte comune.

Gestire preventivi, delibera e riparto senza errori

La tinteggiatura del vano scale e dell'androne è un lavoro ricorrente ma delicato nel riparto: sbagliare il criterio significa rifare i conti e rischiare l'annullamento della delibera. Un software gestionale come AmministraPro aiuta a raccogliere i preventivi, applicare automaticamente i criteri di riparto per tabella millesimale, generare il verbale e ripartire la spesa tra i condòmini in modo tracciabile. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani e i costi sono consultabili su /prezzi.