Umidità di risalita nei muri del condominio: chi è responsabile

L'umidità di risalita è l'acqua che sale per capillarità dal terreno lungo i muri, degradando intonaci e favorendo muffe. Per stabilire chi paga occorre prima accertare la causa: se dipende dal degrado o dall'assenza di una barriera su strutture comuni, come fondazioni, muri controterra o vespai, risponde il condominio e la spesa si ripartisce per millesimi secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Se invece l'origine è in una parte di proprietà esclusiva, l'onere ricade sul singolo condomino.

Come si manifesta e da dove arriva

Il fenomeno si riconosce dalle macchie alla base delle pareti, dallo sfarinamento dell'intonaco, dalle efflorescenze saline biancastre e dalle muffe negli angoli. L'acqua può risalire dal terreno attraverso le murature a contatto con il suolo, oppure provenire da infiltrazioni laterali dei muri controterra dei piani interrati. La diagnosi richiede quasi sempre un tecnico, perché sintomi simili possono nascondere cause diverse, dalla rottura di una tubazione alla condensa interna dell'appartamento.

Quando risponde il condominio

Quando la risalita è imputabile al suolo, alle fondazioni o ai muri portanti, gli interventi per eliminare il fenomeno rientrano nella competenza del condominio, perché riguardano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. La relativa spesa si ripartisce tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi. Se poi dall'omessa manutenzione delle parti comuni derivano danni a un appartamento, come muffe alle pareti interne, il condominio può essere chiamato a risarcirli in qualità di custode del bene, secondo l'articolo 2051.

Esiste però un limite importante. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio ai sensi dell'articolo 2051 quando l'umidità di risalita sia da imputare principalmente alle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, cioè a un difetto originario e non a una successiva incuria. In questi casi la questione si sposta sul piano dei vizi dell'immobile e non su quello della custodia.

Quando paga il singolo condomino

Non ogni traccia di umidità è responsabilità comune. Se il fenomeno nasce da una tubazione privata che perde, da una scarsa aerazione dei locali o da una condensa legata all'uso dell'appartamento, l'intervento e i danni restano a carico del proprietario. Anche in questo caso la prova della causa è decisiva: chi chiede il rimborso o il risanamento deve dimostrare l'origine comune del problema.

• Risalita da fondazioni, vespai o muri controterra comuni: spesa del condominio per millesimi.
• Danni all'unità da omessa manutenzione delle parti comuni: possibile risarcimento del condominio ex art. 2051.
• Difetto costruttivo originario dell'edificio: esclusa la responsabilità da custodia, valgono le regole sui vizi.
• Perdita di impianto privato o condensa interna: intervento a carico del singolo proprietario.

Cosa fare in pratica

Il percorso corretto parte dall'accertamento tecnico: una relazione che individui la causa, misuri l'umidità e proponga la soluzione, dal taglio del muro con barriera chimica al drenaggio perimetrale, dalla deumidificazione all'intonaco macroporoso. Solo dopo aver stabilito l'origine si può convocare l'assemblea per deliberare l'intervento comune, oppure indicare al singolo l'onere che gli compete. Documentare tutto con fotografie, misurazioni e preventivi previene le contestazioni sulla ripartizione.

Il valore della tracciabilità

Un problema di umidità si risolve meglio quando la storia dell'edificio è documentata: precedenti infiltrazioni, interventi eseguiti, segnalazioni dei condomini. Avere questo storico a portata di mano aiuta il tecnico e l'amministratore a leggere il fenomeno e a scegliere la soluzione giusta.

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