Verifica dell'impianto di messa a terra in condominio

La verifica messa a terra condominio è un controllo periodico dell'impianto elettrico di terra delle parti comuni, previsto per garantire la sicurezza delle persone contro i contatti indiretti. Non è un adempimento facoltativo: rientra tra gli obblighi disciplinati dal DPR 462/01, che regola le modalità e la periodicità delle verifiche degli impianti di messa a terra. Molti amministratori pensano che riguardi solo le aziende con dipendenti, ma anche i condomini sono coinvolti.

Perché la verifica messa a terra condominio è obbligatoria

I condomini sono sottoposti alle verifiche periodiche dell'impianto di terra anche in assenza di lavoratori subordinati. L'impianto di messa a terra delle parti comuni, che serve luci di scale, ascensore, autoclave, cancelli e altri servizi condivisi, va sottoposto ai controlli previsti dal DPR 462/01. La finalità è verificare nel tempo che l'impianto continui a garantire la protezione contro i contatti indiretti, che può degradarsi con l'uso e con il passare degli anni.

Ogni quanto va fatta la verifica

La periodicità della verifica dipende dalla tipologia di ambiente. Nella generalità dei casi, e quindi per il condominio ordinario, la verifica va effettuata ogni cinque anni. Scende a due anni negli ambienti a maggior rischio, come i luoghi a uso medico, gli ambienti a maggior rischio in caso di incendio, quelli con pericolo di esplosione e i cantieri edili. Per un normale edificio condominiale il riferimento è quindi il quinquennio.

Chi esegue le verifiche periodiche

Le verifiche periodiche previste dal DPR 462/01 non possono essere svolte da chiunque. Devono essere condotte da un organismo abilitato dal Mimit, il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Solo un soggetto abilitato può rilasciare il verbale di verifica valido a norma di legge. Il semplice controllo di un elettricista di fiducia, per quanto utile alla manutenzione, non sostituisce la verifica periodica formale richiesta dal decreto.

La differenza con la manutenzione ordinaria

La verifica periodica di legge è cosa diversa dalla manutenzione dell'impianto. La manutenzione serve a mantenere l'impianto efficiente nel tempo, mentre la verifica periodica è un accertamento formale, a cadenza fissa, svolto da un organismo abilitato che ne attesta la conformità. Entrambe sono utili, ma solo la seconda soddisfa l'obbligo del DPR 462/01.

La responsabilità dell'amministratore

Nel condominio l'amministratore è la figura responsabile di richiedere e far eseguire le verifiche periodiche dell'impianto di terra. È suo compito organizzare i controlli entro le scadenze, incaricare un organismo abilitato e conservare i verbali. L'obbligo di richiedere e far eseguire le verifiche è a carico di chi ha la responsabilità dell'impianto, e la relativa violazione è sanzionata secondo le disposizioni in materia di sicurezza.

La denuncia dell'impianto e la prima verifica

Il DPR 462/01 non riguarda solo i controlli periodici. Alla messa in esercizio, l'impianto di terra deve essere oggetto di una denuncia, con la trasmissione della dichiarazione di conformità agli enti competenti. Da quel momento decorre l'obbligo delle verifiche periodiche a cadenza fissa. È importante distinguere questa prima fase, legata alla realizzazione e alla messa in servizio dell'impianto, dalle verifiche successive che si ripetono nel tempo. La dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore attesta la corretta esecuzione dei lavori, ma non sostituisce le verifiche periodiche svolte dall'organismo abilitato, che hanno la funzione di controllare che l'impianto continui a essere sicuro anche dopo anni di esercizio. Per un condominio che eredita un edificio già in uso, il punto di partenza è recuperare la documentazione esistente, la dichiarazione di conformità e l'eventuale ultimo verbale di verifica, così da ricostruire lo stato dell'impianto e le scadenze da rispettare.

Cosa fare in pratica

• Individuare la data dell'ultima verifica e calcolare la scadenza del quinquennio.
• Incaricare un organismo abilitato dal Mimit per la verifica periodica.
• Conservare il verbale di verifica insieme alla documentazione dell'impianto.
• Programmare per tempo la verifica successiva, senza attendere la scadenza.
• Distinguere la verifica di legge dalla manutenzione ordinaria dell'impianto.

Perché tenere traccia delle scadenze

Il rischio più frequente non è la mancanza dell'impianto, ma il dimenticare la scadenza della verifica. Un controllo scaduto lascia il condominio scoperto sul piano della sicurezza e su quello della responsabilità. Tenere un registro delle scadenze tecniche, con la data dell'ultima verifica e quella della prossima, permette di programmare i controlli e di non arrivare fuori termine. Lo stesso vale per gli altri controlli periodici dell'edificio, dall'ascensore agli impianti di riscaldamento, che seguono scadenze proprie e che conviene raccogliere in un unico scadenzario condiviso, in modo da avere sempre sotto controllo la situazione complessiva della sicurezza degli impianti.

Gestire le scadenze con un software

Un gestionale aiuta a governare la verifica messa a terra condominio tenendo lo scadenzario delle verifiche periodiche di ogni edificio, con promemoria automatici e archivio dei verbali. AmministraPro consente di registrare le scadenze tecniche, allegare la documentazione degli impianti e ricevere avvisi in anticipo sulle verifiche in scadenza. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.