Vie di fuga e uscite di emergenza in condominio

Le vie di fuga sono i percorsi che permettono di lasciare l'edificio in sicurezza in caso di incendio o altra emergenza: scale, pianerottoli, androni, corridoi e uscite verso l'esterno. In condominio queste aree sono parti comuni e devono restare sempre libere, illuminate e percorribili. Ingombrarle con oggetti, chiuderle in modo improprio o trascurarne la manutenzione mette a rischio la vita delle persone e genera responsabilità civili e penali. L'amministratore ha il dovere di vigilare e di far rimuovere gli ostacoli.

Cosa dice la normativa

Il riferimento è il Codice di prevenzione incendi (DM 3 agosto 2015) e, per gli edifici soggetti, i procedimenti del DPR 151/2011. Le regole disciplinano la larghezza dei percorsi di esodo, la lunghezza massima, il numero e le caratteristiche delle uscite, le porte tagliafuoco e la segnaletica. Per gli edifici residenziali più alti o complessi possono valere prescrizioni specifiche. In ogni caso, il principio generale è che le vie di esodo devono essere permanentemente disponibili e prive di ostacoli.

Gli ingombri vietati

Le vie di fuga non sono un ripostiglio. Nelle parti comuni non si possono lasciare in modo stabile oggetti che riducono la larghezza utile o alimentano un eventuale incendio.

• Biciclette, passeggini, scarpiere e mobili sui pianerottoli e negli androni.
• Cartoni, materiali di risulta e oggetti combustibili sotto le rampe di scala.
• Bombole, contenitori di liquidi infiammabili e depositi impropri.
• Zerbini spessi, fioriere e arredi che restringono il passaggio verso l'uscita.
• Porte tagliafuoco bloccate aperte con cunei o incuneate in modo permanente.

Uso individuale e parti comuni

Un condòmino può servirsi delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, ma senza alterarne la destinazione né impedirne il pari uso agli altri. Lasciare stabilmente oggetti sul pianerottolo comune eccede il diritto di uso e, quando compromette l'esodo, diventa una violazione delle regole di sicurezza. L'articolo 1122 vieta inoltre le opere del singolo che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la sicurezza dell'edificio.

Cosa può fare l'amministratore

L'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130, cura l'osservanza del regolamento e la conservazione delle parti comuni. Può diffidare per iscritto il condòmino che ingombra le vie di fuga, richiamare le previsioni del regolamento e, se persiste il pericolo, adottare i provvedimenti urgenti dell'articolo 1135 e agire per la rimozione. È buona prassi documentare con foto e comunicazioni scritte ogni situazione di pericolo e la sua risoluzione.

Manutenzione e verifiche

Le vie di fuga vanno mantenute efficienti nel tempo: illuminazione di emergenza funzionante, maniglioni antipanico delle uscite in ordine, porte tagliafuoco con chiusura automatica integra, segnaletica leggibile. Conviene programmare controlli periodici e conservare i verbali, che dimostrano la diligenza dell'amministrazione in caso di contestazioni.

Programmare i controlli con ordine

Tenere memoria di diffide, sopralluoghi e scadenze di manutenzione è più semplice con un gestionale dedicato. AmministraPro consente di archiviare le comunicazioni ai condòmini, pianificare i controlli sulle vie di esodo e conservare i verbali in modo tracciabile. Le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani con i costi nella pagina /prezzi.