Zerbini e tappeti scale in condominio: regole e spese

Gli zerbini in androne e le passatoie sulle scale condominiali sono ammessi se non ostacolano il passaggio, non alterano il decoro e non creano rischi di inciampo. Il tappeto collocato dal singolo condòmino davanti alla propria porta rientra nell'uso della cosa comune consentito dall'articolo 1102 del Codice civile, purché non impedisca agli altri il pari uso. Zerbini e passatoie comuni installati dal condominio, invece, sono decisi dall'assemblea e la spesa si ripartisce secondo i criteri delle parti comuni.

Cosa può fare il singolo condòmino

Il condòmino può collocare uno zerbino davanti alla propria porta di ingresso, sul pianerottolo comune, in base al principio dell'articolo 1102 del Codice civile che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne pari uso. Il limite è duplice: non deve ostruire il passaggio o le vie di fuga e non deve stonare con il decoro dell'ambiente comune. Uno zerbino di misura contenuta, appoggiato e removibile, resta di norma nell'ambito dell'uso legittimo.

Quando serve la decisione dell'assemblea

L'installazione di una passatoia continua su tutte le rampe, di tappeti d'ingresso di pregio o di sistemi fissati al pavimento è una scelta che riguarda l'intero edificio: comporta una spesa e incide sul decoro, per cui va deliberata dall'assemblea ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile. L'assemblea può anche fissare regole omogenee sugli zerbini individuali, per esempio dimensioni massime o divieto di modelli che coprano l'intera larghezza del pianerottolo, nell'ambito della gestione ordinata delle parti comuni.

Sicurezza: il rischio inciampo e le vie di fuga

Tappeti e passatoie non fissati correttamente sono una frequente causa di scivolamenti e cadute sulle scale, soprattutto per anziani e bambini. La scelta dei materiali e del fissaggio deve privilegiare la sicurezza.

• Preferire tappeti antiscivolo o con fissaggio stabile alle scale.
• Evitare bordi rialzati che possono provocare inciampi.
• Non ridurre la larghezza utile di passaggio e delle vie di fuga.
• Rimuovere tappeti usurati o con angoli sollevati che diventano pericolosi.

Decoro architettonico e uniformità

La proliferazione di zerbini eterogenei per colore, forma e dimensione può compromettere il decoro dell'ingresso e dei pianerottoli, tutelato dagli articoli 1120 e 1122 del Codice civile. Se il singolo eccede, l'amministratore o l'assemblea possono richiamare al rispetto delle regole comuni. Una passatoia uniforme decisa dall'assemblea, al contrario, può migliorare l'estetica e ridurre l'usura dei gradini, con un beneficio per tutti.

Come si ripartisce la spesa

Le passatoie installate sulle scale seguono il criterio dell'articolo 1124 del Codice civile, cioè per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di piano, perché servono la funzione della scala. Gli zerbini e i tappeti collocati nell'androne o nell'ingresso comune, che serve tutti allo stesso modo, si ripartiscono per millesimi generali ai sensi dell'articolo 1123, primo comma. La pulizia periodica dei tappeti comuni segue lo stesso criterio dell'elemento cui si riferisce.

Manutenzione e sostituzione periodica

Zerbini e passatoie comuni si usurano e vanno puliti e sostituiti con regolarità. La piccola manutenzione e la sostituzione di modico valore rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1130; gli interventi di maggiore importo tornano all'assemblea. Programmare la sostituzione evita che tappeti logori diventino un rischio o un elemento di degrado dell'ingresso.

Pianificare piccoli interventi con ordine

Anche gli interventi minuti di decoro, come zerbini e passatoie, meritano preventivi, delibere e riparti ordinati. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può registrare le decisioni dell'assemblea, allegare i preventivi e ripartire correttamente la spesa tra i condòmini, mantenendo lo storico degli interventi. Le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani con i costi si trovano su /prezzi.