L'amministratore di condominio come società o persona giuridica

L'amministratore di condominio come società è una possibilità espressamente riconosciuta dalla legge: l'incarico non deve essere per forza affidato a una persona fisica, ma può essere assunto anche da una persona giuridica. Dopo la riforma del condominio molte realtà professionali operano in forma societaria, e questo pone una domanda pratica: chi deve possedere i requisiti quando ad amministrare è una società? La risposta si trova nell'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Una società può fare l'amministratore di condominio

L'art. 71 bis disp. att. c.c. stabilisce che l'incarico di amministratore di condominio può essere svolto anche da società costituite secondo le forme previste dal libro V, titolo V, del Codice civile. Ciò comprende le società di persone e le società di capitali. La possibilità di affidare la gestione a una società risponde a esigenze organizzative sempre più diffuse, dalla continuità del servizio alla struttura per uffici e collaboratori. Nella pratica sono soprattutto società a responsabilità limitata e società di persone a operare in questo settore, spesso come evoluzione di studi professionali cresciuti nel tempo.

Chi deve possedere i requisiti

Quando l'amministratore è una società, i requisiti previsti dalla legge devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società presta i servizi. In pratica la legge guarda alle persone fisiche che concretamente gestiscono i condomini, non solo alla società in quanto tale.

La scelta legislativa è coerente: poiché l'amministrazione richiede competenze e affidabilità personali, non avrebbe senso consentire a una società di aggirare i requisiti affidando la gestione a collaboratori privi di formazione e onorabilità. Il condominio ha quindi interesse a sapere non solo che ha di fronte una società regolare, ma che le persone incaricate del suo stabile possiedono i requisiti di legge.

I requisiti dell'art. 71 bis

I requisiti richiesti sono quelli elencati dal primo comma dell'art. 71 bis e valgono per l'incarico in generale.

• Godimento dei diritti civili.
• Assenza di condanne per determinati delitti, tra cui quelli contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica e il patrimonio.
• Non essere sottoposti a misure di prevenzione definitive, salva riabilitazione.
• Non essere interdetti o inabilitati.
• Nome non annotato nell'elenco dei protesti cambiari.
• Diploma di scuola secondaria di secondo grado.
• Frequenza di un corso di formazione iniziale e svolgimento di formazione periodica in materia condominiale.

Formazione e titolo di studio: le eccezioni

I requisiti del diploma e della formazione, previsti dalle lettere f) e g), non sono necessari se l'amministratore è nominato tra i condomini dello stabile. La norma prevede inoltre una disposizione transitoria a favore di chi aveva già svolto l'attività di amministrazione per almeno un anno nei tre anni precedenti all'entrata in vigore della riforma, fermo restando l'obbligo di formazione periodica. Sono deroghe circoscritte, che non riguardano la struttura ordinaria dell'incarico affidato a una società.

La responsabilità nella gestione societaria

L'affidamento a una società non attenua gli obblighi tipici dell'amministratore: tenuta della contabilità, redazione del rendiconto, gestione del conto corrente condominiale, convocazione dell'assemblea ed esecuzione delle delibere restano invariati. La società risponde dell'operato dei propri collaboratori nei confronti del condominio, secondo le regole generali. Per il condominio è quindi importante sapere quale persona fisica seguirà concretamente la gestione.

Sul piano assicurativo è opportuno verificare che la polizza di responsabilità civile professionale copra l'attività svolta in forma societaria e i collaboratori che operano per conto della società. Anche la gestione del conto corrente dedicato, obbligatorio per ciascun condominio, va organizzata in modo che i movimenti restino distinti e riconducibili al singolo stabile, indipendentemente dalla struttura interna della società.

La perdita dei requisiti

La perdita di uno dei requisiti indicati alle lettere da a) a e) del primo comma comporta la cessazione dell'incarico. In tal caso ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore. La regola vale anche per la gestione societaria, perché tocca le persone fisiche che devono possedere i requisiti: se vengono meno in capo a chi amministra, l'incarico non può proseguire.

Cosa valutare prima di nominare una società

Prima di affidare l'incarico a una società conviene verificare la forma societaria, chi seguirà i condomini e come sono organizzate contabilità e archivi. Un aspetto pratico decisivo è la tracciabilità della gestione: chi accede ai dati, come vengono conservati i documenti e con quali strumenti si produce il rendiconto. Una struttura ordinata riduce i rischi in caso di avvicendamento tra collaboratori interni alla società.

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