Amministratore condòmino: quando lo gestisce un residente

Il condominio può nominare amministratore uno dei condòmini, senza rivolgersi a un professionista esterno. In questo caso l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile esonera l'amministratore dal possesso del diploma di scuola secondaria e dalla frequenza dei corsi di formazione iniziale e periodica. Restano invece fermi i requisiti di onorabilità e di capacità, e restano integri tutti gli obblighi di gestione previsti dagli articoli 1129 e 1130. L'amministratore condòmino non è quindi un amministratore con meno doveri, ma uno con meno requisiti di ingresso.

L'esonero previsto dalla legge

L'art. 71-bis prevede che i requisiti relativi al titolo di studio e alla formazione non siano necessari quando ad amministrare è un condòmino dello stabile. La ratio è pratica: nei condomìni piccoli o con esigenze contenute, un residente può assumere la gestione senza sostenere il percorso formativo richiesto ai professionisti. L'esonero riguarda esclusivamente questi due requisiti; tutti gli altri continuano ad applicarsi anche all'amministratore interno.

I requisiti che restano

Il condòmino nominato amministratore deve comunque possedere i requisiti di onorabilità e di capacità. In particolare deve:

• godere dei diritti civili;
• non essere stato condannato per i delitti indicati dall'art. 71-bis entro i limiti di pena previsti;
• non essere sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
• non essere interdetto o inabilitato;
• non risultare annotato nell'elenco dei protesti cambiari.

La perdita di uno di questi requisiti durante il mandato comporta la cessazione dall'incarico, esattamente come per l'amministratore professionista.

Gli obblighi di gestione non cambiano

L'amministratore condòmino è tenuto agli stessi doveri di un amministratore esterno. Deve tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, quello di nomina e revoca e il registro di contabilità; deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto; deve utilizzare il conto corrente intestato al condominio, sul quale far transitare tutte le somme; deve indicare in modo analitico il compenso, se richiesto, e curare la riscossione delle quote e il pagamento dei fornitori. Anche se agisce a titolo gratuito, resta pienamente responsabile verso il condominio per la gestione.

Il conto corrente condominiale

Un punto spesso trascurato dagli amministratori interni è l'obbligo di far transitare le entrate e le uscite su un conto corrente intestato al condominio. La commistione tra le somme del condominio e il patrimonio personale del condòmino amministratore è una delle irregolarità più gravi e legittima la revoca. Aprire un conto dedicato e non usare il proprio conto personale è quindi una regola imprescindibile anche nella gestione fai da te.

Vantaggi e limiti della gestione interna

La nomina di un condòmino può ridurre i costi e avvicinare la gestione alle esigenze quotidiane dell'edificio. I limiti sono l'impegno richiesto, la responsabilità personale e la mancanza di una formazione strutturata su contabilità, fisco e sicurezza. Un condòmino che accetta l'incarico deve valutare con realismo il tempo necessario e dotarsi di strumenti adeguati per non commettere errori negli adempimenti. La copertura assicurativa per la responsabilità civile, pur non sempre obbligatoria, è consigliabile anche per l'amministratore interno.

Strumenti per l'amministratore condòmino

Chi amministra il proprio condominio senza essere un professionista trae grande beneficio da un gestionale che guidi negli adempimenti: registri obbligatori precompilati, rendiconto guidato, promemoria delle scadenze e tracciamento dei movimenti sul conto condominiale. AmministraPro è pensato anche per la gestione interna e rende semplici le operazioni che la legge richiede. Trovi le funzionalità in /funzioni e i piani, adatti anche ai condomìni piccoli, in /prezzi.