L'amministratore può ricevere deleghe in assemblea?

All'amministratore di condominio non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Lo stabilisce l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Il divieto è netto e mira a evitare che chi gestisce il condominio finisca per votare al posto dei condomini su questioni che lo riguardano direttamente, come l'approvazione del suo operato o del rendiconto che ha predisposto. Accanto a questo divieto, l'art. 67 disciplina altri limiti soggettivi alla rappresentanza, a partire dal caso delle unità in comproprietà. Vediamoli in dettaglio.

Il divieto di delega all'amministratore

La regola è chiara: l'amministratore non può ricevere deleghe dai condomini per partecipare e votare in assemblea. La preclusione riguarda qualunque assemblea, ordinaria o straordinaria, e non ammette eccezioni pattizie che la aggirino. La ragione è di trasparenza e di prevenzione del conflitto di interessi: l'amministratore, in molte deliberazioni, ha una posizione propria da difendere, e consentirgli di raccogliere i voti dei condomini assenti significherebbe permettergli di orientare le decisioni che lo riguardano, come il giudizio sul suo operato, la conferma dell'incarico o l'approvazione dei conti.

Perché il divieto tutela i condomini

Il divieto protegge l'autonomia dell'assemblea. L'organo assembleare è chiamato a controllare l'operato dell'amministratore, ad approvarne il rendiconto e a decidere sul suo mandato. Se l'amministratore potesse presentarsi con un pacchetto di deleghe, il controllo si svuoterebbe, perché il controllato voterebbe di fatto per i controllori. Impedendo la delega all'amministratore, la legge garantisce che le decisioni su questi temi restino nelle mani dei condomini e che il confronto assembleare mantenga una funzione reale di verifica e di indirizzo.

Le unità in comproprietà: un solo rappresentante

L'art. 67 disciplina anche il caso dell'unità immobiliare appartenente a più persone in comunione. In questa ipotesi i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, designato secondo le regole della comunione richiamate dall'art. 1106 del Codice civile. Non è quindi ammesso che ciascun comproprietario partecipi e voti separatamente per la stessa unità: l'unità esprime un voto unitario tramite il rappresentante designato. Se i comproprietari non trovano un accordo sulla designazione, si applicano le regole della comunione per individuare chi partecipa.

Usufrutto e nuda proprietà

Un altro caso di ripartizione dei diritti riguarda l'unità gravata da usufrutto. In linea generale il diritto di voto spetta all'usufruttuario per le questioni di ordinaria amministrazione e di semplice godimento, mentre spetta al nudo proprietario per le decisioni che incidono sulla sostanza del bene o su innovazioni e opere di manutenzione straordinaria. Anche in questi casi ciascuno può farsi rappresentare per delega scritta, nel rispetto dei limiti generali dell'art. 67, e non può delegare l'amministratore. Chiarire chi ha titolo a votare su ciascun punto evita contestazioni sul quorum.

I limiti che restano validi per gli altri delegati

Fuori dal divieto che colpisce l'amministratore, la delega può essere conferita a un altro condomino o a un terzo, sempre in forma scritta. Restano fermi gli altri limiti dell'art. 67: nei condomini con più di venti condomini il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Chi presiede deve quindi verificare due profili distinti: che il delegato non sia l'amministratore e che, superata la soglia dei venti, non venga oltrepassato il tetto di un quinto. Entrambe le verifiche vanno annotate a verbale.

Verifiche da fare in apertura di assemblea

• Controllare che nessuna delega sia intestata all'amministratore.
• Verificare che le unità in comproprietà abbiano un solo rappresentante.
• Individuare chi vota tra usufruttuario e nudo proprietario per ciascun punto.
• Accertare la forma scritta e la validità di ogni delega.
• Rispettare il limite di un quinto oltre i venti condomini.
• Annotare a verbale deleghe, rappresentanti e verifiche svolte.

Tenere traccia dei divieti e dei limiti soggettivi, distinguere usufruttuari e nudi proprietari e gestire le unità in comproprietà è più agevole con un'anagrafe condominiale ordinata. Un software gestionale collega ogni unità ai suoi titolari, segnala le deleghe non ammissibili e supporta il presidente nella verifica dei quorum. AmministraPro offre questi strumenti per la gestione dell'assemblea e dell'anagrafe: puoi approfondire nella pagina delle funzionalità e valutare i piani nella sezione prezzi.