Calcolo del quorum: teste e millesimi in assemblea

Il quorum dell'assemblea condominiale non si calcola solo sul valore millesimale né solo sul numero dei condòmini, ma combinando i due parametri: le teste, cioè quante persone partecipano, e i millesimi, cioè il valore proprietario che rappresentano. L'articolo 1136 del Codice civile fissa soglie diverse per la valida costituzione dell'assemblea, il quorum costitutivo, e per l'approvazione delle delibere, il quorum deliberativo. Confondere i due piani è l'errore più frequente.

Quorum costitutivo e quorum deliberativo

Il quorum costitutivo indica quanti condòmini e quanto valore devono essere presenti perché l'assemblea sia validamente costituita e possa iniziare a deliberare. Il quorum deliberativo indica invece quanti voti, in teste e millesimi, servono per approvare una singola decisione. La costituzione riguarda l'esistenza stessa dell'assemblea, la deliberazione riguarda l'esito delle votazioni. Un'assemblea può essere validamente costituita e tuttavia non raggiungere il quorum deliberativo su un punto.

La prima convocazione

In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono soglie elevate, che spesso non vengono raggiunte, soprattutto negli edifici numerosi. Il quorum deliberativo ordinario in prima convocazione richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore, pari a cinquecento millesimi.

La seconda convocazione

In seconda convocazione i requisiti si abbassano. L'assemblea è validamente costituita con la presenza di condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti. Il quorum deliberativo ordinario richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore, circa trecentotrentatre millesimi. Proprio per queste soglie più accessibili la maggior parte delle assemblee delibera in seconda convocazione.

• Prima convocazione, costitutivo: due terzi del valore e maggioranza dei partecipanti.
• Prima convocazione, deliberativo ordinario: maggioranza intervenuti e almeno metà del valore.
• Seconda convocazione, costitutivo: un terzo del valore e un terzo dei partecipanti.
• Seconda convocazione, deliberativo ordinario: maggioranza intervenuti e almeno un terzo del valore.

Un esempio pratico di calcolo

Si consideri un condominio con dodici partecipanti e mille millesimi complessivi. In seconda convocazione l'assemblea è costituita se sono presenti almeno quattro condòmini che rappresentino almeno trecentotrentaquattro millesimi. Per approvare una delibera ordinaria occorre poi che voti a favore la maggioranza degli intervenuti e che questi rappresentino almeno un terzo del valore. Se intervengono sei condòmini con seicento millesimi, per approvare servono almeno quattro voti favorevoli che raggiungano la soglia millesimale richiesta.

Come contare deleghe e comproprietà

Nel calcolo delle teste il condòmino delegato porta con sé i millesimi e i voti dei deleganti, nei limiti previsti dalla legge per il numero di deleghe. In caso di unità in comproprietà, i comproprietari contano come un'unica testa e devono esprimere un voto unitario, salvo diversa organizzazione interna. Questi aspetti incidono direttamente sul computo delle presenze e delle maggioranze e vanno gestiti con attenzione per non falsare il quorum.

Verificare il quorum in tempo reale

Il quorum va verificato in due momenti: all'apertura, per accertare la valida costituzione, e a ogni votazione, per accertare l'approvazione. Le presenze possono cambiare durante la riunione perché qualcuno arriva o si allontana, quindi il calcolo non è statico. Verbalizzare con precisione presenze, deleghe e voti a favore, contrari e astenuti è essenziale per rendere le delibere solide di fronte a un'eventuale impugnazione.

Automatizzare il computo di teste e millesimi

Calcolare a mano teste e millesimi, aggiornando i totali a ogni ingresso, uscita e delega, è faticoso e soggetto a errori proprio nei momenti decisivi. AmministraPro calcola in automatico i quorum costitutivi e deliberativi in base alle presenze e ai millesimi delle unità, gestendo deleghe e comproprietà e verbalizzando l'esito di ogni votazione. Le funzioni per le assemblee sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.