Androne e portone d'ingresso: parti comuni e riparto delle spese

L'androne e il portone d'ingresso rientrano tra le parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 del Codice civile. Sono elementi necessari alla configurazione stessa del fabbricato e al collegamento tra la strada e le unità immobiliari, per questo si presumono di proprietà di tutti i condòmini. La conseguenza pratica è che le spese di manutenzione, pulizia, illuminazione e ricostruzione si dividono tra tutti in base ai millesimi, anche a carico di chi non li usa quotidianamente.

Che cosa sono androne, vestibolo e portone

L'androne è lo spazio coperto di ingresso che mette in comunicazione la via pubblica con le scale, l'ascensore, il cortile o gli altri accessi interni. Il vestibolo e i portici assolvono a funzione analoga di passaggio. Il portone è la porta principale dell'edificio, che ne chiude l'accesso verso l'esterno. Tutti questi elementi hanno una funzione di transito e di protezione comune, e sono nominati espressamente tra le parti condominiali.

La loro natura comune non dipende dall'uso che il singolo ne fa, ma dalla funzione strutturale: l'androne e il portone servono a rendere accessibile e sicuro l'intero fabbricato.

Contribuisce anche chi ha un accesso indipendente

Un punto spesso frainteso riguarda il proprietario la cui unità ha un ingresso autonomo dalla strada, ad esempio un negozio al piano terra o un appartamento con porta propria. Anche costui è comproprietario dell'androne e del portone e deve contribuire alle relative spese. La ragione è che si tratta di beni comuni per l'esistenza stessa dell'edificio, non di servizi di cui si può fruire o meno.

L'esonero è ammesso solo se un titolo, come l'atto di acquisto o il regolamento contrattuale, esclude espressamente quel bene dalla comproprietà di quella unità. In assenza di un titolo del genere, l'obbligo di contribuzione resta pieno.

Come si ripartiscono le spese

Le spese dell'androne e del portone si dividono in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo la regola generale dell'art. 1123, primo comma, del Codice civile. Non si applica il criterio dei piani previsto dall'art. 1124 per le scale, perché l'androne e il portone non servono i piani in modo differenziato, ma l'intero edificio in modo unitario.

• Manutenzione ordinaria e straordinaria del portone e dell'androne: riparto sui millesimi generali
• Illuminazione, pulizia e tinteggiatura dell'androne: riparto sui millesimi generali
• Sostituzione o ricostruzione del portone: riparto sui millesimi, non in parti uguali
• Impianti di apertura automatica e citofonici collegati al portone: seguono lo stesso criterio salvo diversa tabella

È importante ricordare che una delibera che ripartisse la spesa del portone in parti uguali, invece che sui millesimi, è viziata: il criterio legale non può essere sostituito da una maggioranza, ma solo da un accordo unanime o da un regolamento contrattuale.

Modifiche, decoro e sicurezza

Il singolo condòmino può usare l'androne e il portone secondo l'art. 1102, senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri il pari uso. Non può quindi occupare stabilmente l'androne con oggetti, ostruire il passaggio o modificare il portone a proprio piacimento. La sostituzione del portone con un modello diverso, o l'installazione di sistemi di apertura, incide sul decoro architettonico e va deliberata dall'assemblea.

Sul piano della sicurezza, l'androne e il portone rientrano tra le cose in custodia del condominio: un difetto di manutenzione che causa danni, come una caduta per un dislivello non segnalato o un cancello che si chiude bruscamente, può far scattare la responsabilità ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile.

Gestione ordinata delle spese comuni

Per evitare contestazioni sul riparto, l'amministratore deve applicare correttamente le tabelle e conservare la documentazione degli interventi. Con un gestionale come AmministraPro le spese dell'androne e del portone si imputano automaticamente ai millesimi giusti e confluiscono nel rendiconto, con lo storico di preventivi e fatture a disposizione dell'assemblea. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, con costi trasparenti, nella pagina /prezzi.