Servitù tra unità in condominio e destinazione del padre

In un condominio possono esistere servitù non solo tra fondi separati, ma anche tra le singole unità immobiliari dello stesso edificio, quando un appartamento sopporta un peso a vantaggio di un altro: il passaggio di una tubazione privata, un diritto di veduta, il transito attraverso un locale. Queste servitù possono nascere per contratto, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Comprendere come si costituiscono è importante perché incidono sul valore delle unità e sui limiti di ciò che ciascun proprietario può fare.

La servitù come peso di un'unità su un'altra

La servitù è un peso imposto su un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario. In condominio il concetto si applica ai rapporti tra unità distinte: l'appartamento servente sopporta il peso, quello dominante ne trae vantaggio. È il caso della tubazione privata di un condomino che attraversa il locale di un altro, di un passaggio che serve un'unità interclusa o del diritto di mantenere una veduta verso una proprietà confinante. La servitù non riguarda le parti comuni, che seguono le regole del condominio, ma i rapporti tra proprietà private.

Come si costituisce una servitù

Le servitù prediali volontarie si costituiscono per contratto o per testamento, mentre quelle coattive nascono per legge quando ricorrono determinati presupposti. Accanto a queste vie, il Codice civile prevede due modi di acquisto non basati su un atto: l'usucapione e la destinazione del padre di famiglia. Nei rapporti tra unità di uno stesso edificio, spesso originariamente appartenute a un unico proprietario e poi frazionate, questi due meccanismi hanno un rilievo particolare.

• Per contratto: le due parti stabiliscono per iscritto il peso e il vantaggio, con atto trascrivibile.
• Coattiva: la legge impone la servitù in presenza di determinati presupposti, ad esempio l'interclusione.
• Per usucapione: il possesso continuato di una servitù apparente per il tempo previsto ne consolida l'acquisto.
• Per destinazione del padre di famiglia: un assetto creato dall'unico proprietario diventa servitù al momento del frazionamento.

La destinazione del padre di famiglia

La destinazione del padre di famiglia opera quando due parti di un immobile, un tempo appartenenti a un solo proprietario, vengono separate e passano a proprietari diversi. Se il proprietario originario aveva creato tra le due parti un assetto stabile e visibile, corrispondente a una servitù, ad esempio un passaggio o una tubazione a servizio di una parte, al momento della divisione quel rapporto si trasforma automaticamente in servitù, salvo che l'atto di frazionamento disponga diversamente. È un meccanismo frequente proprio in condominio, dove molte unità derivano dal frazionamento di un unico edificio.

Servitù apparenti e non apparenti

La distinzione tra servitù apparenti e non apparenti è decisiva. Le servitù apparenti si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, come una tubazione in vista, un canale, una porta di passaggio. Solo le servitù apparenti possono acquistarsi per usucapione e per destinazione del padre di famiglia. Le servitù non apparenti, prive di segni visibili, richiedono invece un titolo. Nei rapporti tra unità condominiali questo criterio serve a stabilire se un uso di fatto possa consolidarsi in un diritto.

Rapporto con le parti comuni

Occorre non confondere la servitù tra unità private con l'uso delle parti comuni. Il passaggio di una tubazione privata attraverso una colonna comune, ad esempio, rientra nell'uso della cosa comune disciplinato dall'articolo 1102 e non dà luogo a una servitù sul bene condominiale. La servitù vera e propria riguarda invece il peso che grava su un'unità privata a favore di un'altra. Quando un condomino pretende di usare il muro comune per servire un immobile estraneo al condominio, non si costituisce una servitù lecita ma un uso illegittimo, che eccede i limiti dell'articolo 1102.

Rilievo pratico per amministratore e condomini

Conoscere le servitù esistenti tra le unità è utile in più occasioni: nella redazione e nell'aggiornamento del regolamento, nella gestione delle controversie, nella verifica dei diritti che gravano su un'unità al momento della compravendita. L'amministratore non costituisce né estingue servitù, che sono rapporti tra privati, ma può segnalarne l'esistenza e conservarne la documentazione quando incidono sulla vita condominiale, ad esempio per il passaggio di impianti. Una mappatura ordinata previene contestazioni.

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