Tabelle millesimali del supercondominio: come si formano

Le tabelle millesimali del supercondominio sono lo strumento che ripartisce le spese dei beni e dei servizi comuni a più edifici tra i vari fabbricati del complesso. Sono distinte dalle tabelle dei singoli condomìni e si formano sulla base dei criteri dell'art. 1123 del Codice civile, richiamato per il supercondominio dall'art. 1117 bis. Una tabella corretta è la premessa di riparti equi e di delibere difficilmente contestabili.

A cosa servono e in cosa differiscono da quelle del condominio

Le tabelle del singolo condominio ripartiscono le spese delle parti interne al fabbricato, come il tetto o le scale, tra i condomini di quell'edificio. Le tabelle del supercondominio, invece, ripartiscono le spese dei beni comuni a più edifici tra i vari fabbricati del complesso. Sono due livelli distinti che non vanno mai confusi: usare una sola tabella per tutto porta a riparti sbagliati.

Nel supercondominio la base di riparto non è il singolo condomino ma, in prima battuta, l'edificio: si stabilisce quanto pesa ciascun fabbricato sui beni comuni, e la quota di ogni edificio viene poi ripartita internamente tra i suoi condomini secondo le tabelle di quel condominio.

Come si formano le tabelle

La formazione parte dalla stima del valore delle unità e degli edifici e dalla loro relazione con i beni comuni. Per le spese generali si guarda al valore proporzionale; per i beni che servono i fabbricati in misura diversa si tiene conto dell'uso e dell'utilità concreta che ciascun edificio ne trae. La tabella traduce questi elementi in millesimi, cioè in quote su base mille.

• Stima del valore delle unità e degli edifici del complesso.
• Individuazione dei beni comuni e della loro destinazione a servizio dei fabbricati.
• Applicazione dei criteri dell'art. 1123: valore per le spese generali, uso per i servizi differenziati.
• Traduzione in millesimi e formazione di tabelle distinte per i diversi beni.
• Verifica di coerenza con il regolamento e con le tabelle dei singoli condomìni.

Perché servono tabelle distinte per servizio

Non tutti i beni comuni servono gli edifici nella stessa misura. La strada può servire di più i fabbricati più lontani dall'ingresso, l'impianto di riscaldamento pesa in base ai consumi, il giardino può interessare tutti in modo uniforme. Per questo è buona prassi avere tabelle distinte per i diversi servizi, così che ogni riparto rispecchi l'uso reale. Una sola tabella generale rischierebbe di far pagare a un edificio più di quanto effettivamente usa.

I criteri dell'art. 1123

L'art. 1123 fissa tre criteri: proporzione al valore per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni; ripartizione secondo l'uso quando un bene serve i fabbricati in misura diversa; imputazione ai soli edifici interessati quando un bene serve solo alcuni di essi. Le tabelle del supercondominio applicano questi criteri ai beni comuni a più edifici, distinguendo tra spese generali, servizi differenziati e beni parziali.

Approvazione delle tabelle

Le tabelle che si limitano ad applicare i criteri legali di riparto, senza derogarvi, hanno natura ricognitiva e possono essere approvate dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136 secondo comma. Le tabelle che invece derogano ai criteri dell'art. 1123, ad esempio esonerando un edificio o alterando i pesi, hanno natura contrattuale e richiedono il consenso di tutti i partecipanti. La distinzione è decisiva per la validità della delibera.

Revisione e rettifica

Le tabelle possono essere rivedute o rettificate quando risulta un errore nella loro formazione o quando mutano in modo notevole le condizioni degli edifici o dei beni comuni, ad esempio per la costruzione di nuove parti o per il distacco di un edificio. La revisione riporta le quote alla realtà attuale ed evita che riparti obsoleti generino contestazioni. È un adempimento da non rinviare quando il complesso cambia.

Gestire le tabelle con un software

Un gestionale che tratta strutture con più edifici consente di impostare tabelle distinte per ciascun bene comune del supercondominio, applicare i criteri dell'art. 1123 e ricalcolare le quote quando il complesso cambia. AmministraPro gestisce condomìni e supercondomìni con più tabelle e produce rendiconti separati per ciascun livello, così ogni riparto è coerente con la tabella corretta e verificabile dai condomini. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.