Aprire un varco nel muro comune: limiti dell'art. 1102

Il condomino che vuole collegare due appartamenti aprendo una porta o un varco nel muro comune può farlo, ma entro i limiti dell'articolo 1102 del Codice civile. L'apertura è lecita se non altera la destinazione del muro, non ne compromette la statica e non impedisce agli altri condomini di farne pari uso. Diventa invece illegittima quando modifica la funzione del bene comune o quando serve a mettere in comunicazione un'unità interna al condominio con una esterna, imponendo al muro un peso che si traduce in una servitù illegittima.

Che cosa consente l'articolo 1102

L'articolo 1102 stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Su questa base la giurisprudenza riconosce al condomino la facoltà di praticare aperture nel muro comune, installare porte e ricavare passaggi verso la propria unità. Si tratta di un uso più intenso della cosa comune, non di un abuso, perché non sottrae il muro alla sua funzione né priva gli altri della possibilità di utilizzarlo.

L'apertura per collegare due unità dello stesso condominio

Aprire un varco per mettere in comunicazione due appartamenti attigui, entrambi appartenenti allo stesso condominio e allo stesso proprietario, è in linea di principio consentito. Il muro comune continua a svolgere la sua funzione di separazione e sostegno, gli altri condomini non subiscono alcuna limitazione del proprio diritto e la modifica resta nel perimetro dell'uso lecito. Restano fermi i limiti tecnici: l'intervento non deve indebolire la struttura, soprattutto se il muro ha rilievo portante.

Quando l'apertura è vietata

Il limite più netto riguarda il collegamento tra un'unità interna e una esterna al condominio. Non è consentito al condomino sfruttare il muro comune, in particolare quello perimetrale, per creare un passaggio destinato a collegare una proprietà interna al fabbricato con una situata al di fuori del complesso condominiale. Una simile apertura altera la destinazione funzionale della parte comune e impone sul muro un peso che dà luogo a una servitù illegittima a vantaggio di un immobile estraneo. In questi casi la giurisprudenza impone la chiusura del varco e il ripristino del muro.

• Consentita l'apertura per collegare due unità interne allo stesso condominio, nei limiti tecnici.
• Vietata l'apertura che collega un'unità del condominio a un immobile esterno al complesso.
• Vietato ogni intervento che comprometta la statica o alteri la destinazione del muro comune.
• Illegittima l'apertura che imponga al muro comune una servitù a favore di un bene estraneo.

Il limite dell'uso a favore di un immobile estraneo

La ragione del divieto è che l'uso della cosa comune deve restare al servizio delle unità che fanno parte del condominio. Utilizzare il muro per servire un immobile estraneo eccede i limiti dell'uso lecito previsti dall'articolo 1102 e trasforma un uso più intenso, di per sé legittimo, in un asservimento del bene comune a vantaggio di un terzo. Il muro finirebbe per sopportare un carico funzionale nuovo e non previsto, con pregiudizio del diritto degli altri condomini.

Serve l'autorizzazione dell'assemblea?

L'uso più intenso della cosa comune consentito dall'articolo 1102 non richiede, in linea di principio, un'autorizzazione preventiva dell'assemblea, perché è espressione del diritto del singolo comproprietario. L'assemblea, però, può vigilare sul rispetto dei limiti e, se l'apertura eccede l'uso lecito, incaricare l'amministratore di agire per il ripristino. È comunque prudente informare l'amministratore e verificare eventuali prescrizioni del regolamento condominiale, che può contenere clausole più restrittive di natura contrattuale.

Aspetti tecnici e statici

Anche quando l'apertura è giuridicamente lecita, resta il vincolo tecnico. Se il muro comune ha funzione portante, il varco va realizzato con gli accorgimenti strutturali necessari, ad esempio l'inserimento di architravi o rinforzi, sotto la direzione di un tecnico abilitato. Un'apertura eseguita senza questi accorgimenti, che comprometta la stabilità del fabbricato, è illegittima a prescindere dalla titolarità, perché mette a rischio la sicurezza comune.

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