Assemblea condominiale deserta: cosa fare se non si presenta nessuno

Capita, soprattutto nei condomini piccoli o con molti proprietari assenti perché affittano l'immobile, che l'assemblea condominio deserta si presenti sia in prima sia in seconda convocazione. Nessuno partecipa, o i presenti non rappresentano il numero minimo di millesimi richiesto dalla legge, e la riunione non può validamente costituirsi. Non è un evento raro, ma va gestito con attenzione perché ha conseguenze dirette sulla gestione ordinaria e straordinaria dell'edificio.

Cosa significa assemblea deserta

Si parla di assemblea deserta quando, all'ora fissata per l'apertura dei lavori, non si raggiunge il quorum costitutivo previsto dall'articolo 1136 del Codice civile: in prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione bastano un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio. Se nemmeno questa soglia più bassa viene raggiunta, l'assemblea non può iniziare i lavori e viene verbalizzata come non costituita.

Le cause più frequenti

Le ragioni sono varie: disinteresse dei condomini verso argomenti percepiti come poco rilevanti, sovrapposizione con altri impegni, mancanza di deleghe organizzate, oppure una convocazione recapitata in modo non tempestivo che scoraggia la partecipazione. Nei condomini con molte unità locate, gli inquilini non hanno diritto di voto e i proprietari residenti altrove spesso non delegano nessuno, riducendo drasticamente la quota rappresentata.

Cosa deve fare l'amministratore quando l'assemblea va deserta

Il primo adempimento è formale: redigere comunque un verbale che attesti l'assenza del numero legale, indicando gli eventuali presenti, l'ora di apertura e la dichiarazione di assemblea non validamente costituita. Questo documento serve a dimostrare che l'amministratore ha rispettato i propri obblighi di convocazione e che l'esito negativo non dipende da una sua omissione.

Subito dopo occorre valutare come procedere per non lasciare il condominio senza le decisioni necessarie, in particolare quando all'ordine del giorno c'erano l'approvazione del rendiconto o interventi urgenti di manutenzione. In genere l'amministratore convoca una nuova assemblea con lo stesso ordine del giorno, cercando di individuare una data e un orario più favorevoli alla partecipazione.

Le conseguenze pratiche sulla gestione

Un'assemblea deserta ha effetti concreti: il bilancio non approvato non consente all'amministratore di richiedere formalmente i saldi ai condomini con la stessa forza probatoria di un rendiconto approvato, i lavori urgenti rischiano di slittare e le scadenze fiscali collegate a delibere, come alcuni interventi agevolati, possono subire ritardi. Per gli adempimenti indifferibili, come le manutenzioni di sicurezza, l'amministratore conserva comunque il potere di agire in via d'urgenza ai sensi dell'articolo 1135, salvo poi riferire alla prima assemblea utile.

Strumenti per aumentare la partecipazione

Prima di rassegnarsi a un'ennesima diserzione, conviene intervenire sulle cause. Una convocazione chiara, con un ordine del giorno comprensibile e non eccessivamente lungo, aumenta l'interesse. Ricordare per tempo la possibilità di delega, anche a un altro condomino nei limiti previsti dal regolamento, riduce l'assenteismo dei proprietari lontani. L'assemblea in videoconferenza, quando prevista dal regolamento o accettata dai condomini, abbassa ulteriormente la barriera alla partecipazione rispetto alla sola presenza fisica.

• Convocazione inviata con largo anticipo e ordine del giorno dettagliato
• Promemoria pochi giorni prima della data fissata
• Raccolta organizzata delle deleghe tra condomini disponibili
• Valutazione di un orario serale o di un giorno festivo più comodo
• Possibilità di partecipazione a distanza dove regolamento e prassi lo consentono

Quando conviene rivedere il metodo di convocazione

Se la diserzione si ripete sistematicamente, è utile che l'amministratore proponga in una futura assemblea l'adozione di strumenti digitali per la comunicazione e il voto, così da rendere più agevole la partecipazione anche a chi non può essere fisicamente presente. Un condominio che dispone di un canale rapido, tracciabile e chiaro con i propri amministrati riduce drasticamente il rischio di assemblee vuote e velocizza l'approvazione delle decisioni indispensabili.

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