Assemblea nel condominio minimo di due condomini

Il condominio minimo è quello composto da due soli proprietari e si applica anche a esso la disciplina del condominio, comprese le norme sull'assemblea e sulle maggioranze. Le decisioni si prendono in assemblea con le maggioranze dell'articolo 1136 del Codice civile calcolate sui millesimi, ma con due sole teste il rischio concreto è lo stallo: quando i due condòmini rappresentano quote paritarie e non concordano, nessuna maggioranza si forma. In quel caso la legge offre una via d'uscita nel ricorso all'autorità giudiziaria.

Il condominio minimo esiste come condominio

Per lungo tempo si è discusso se al fabbricato con due soli proprietari si applicassero le regole del condominio o quelle della comunione. L'orientamento consolidato riconosce che il condominio minimo è a tutti gli effetti un condominio: nascono le parti comuni dell'articolo 1117, si applicano gli obblighi di gestione e le decisioni si assumono in assemblea. Non è quindi corretto ignorare le formalità assembleari solo perché i partecipanti sono due.

Convocazione e verbale anche in due

Anche nel condominio minimo l'assemblea va convocata e le decisioni vanno verbalizzate. La convocazione, quando serve una prova formale, segue l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, con avviso inviato almeno cinque giorni prima e ordine del giorno. Se entrambi i condòmini sono presenti e concordi, la delibera è valida come assemblea totalitaria. Verbalizzare le decisioni è utile anche in due, perché fissa gli accordi e previene contestazioni sulle spese.

Le maggioranze con due soli proprietari

Le maggioranze dell'articolo 1136 richiedono, per le decisioni ordinarie in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore. Con due condòmini il quorum si forma solo se entrambi concordano oppure se uno dei due detiene una quota di valore sufficiente e la legge lo consente per quella specifica materia. Quando le quote sono paritarie e i due dissentono, la decisione non può essere presa a maggioranza: è la situazione tipica dello stallo.

• Se i due condòmini concordano, la delibera è valida come decisione unanime
• Se hanno quote diverse e la materia lo consente, prevale chi rappresenta il valore richiesto dalla legge
• Se le quote sono paritarie e c'è disaccordo, nessuna maggioranza si forma e serve un rimedio esterno
• Le decisioni prese a maggioranza inesistente sono invalide e possono essere contestate

Come si supera lo stallo

Quando i due condòmini non trovano l'accordo su atti necessari alla conservazione o al godimento delle parti comuni, la via è il ricorso all'autorità giudiziaria. L'articolo 1105 del Codice civile, dettato in tema di comunione e applicabile in via analogica, consente a ciascun partecipante di rivolgersi al giudice perché adotti i provvedimenti necessari quando non si forma una maggioranza o la decisione non viene attuata. Il giudice può disporre gli interventi indispensabili e, nei casi previsti, nominare un amministratore.

Le opere urgenti non aspettano

Lo stallo non giustifica l'inerzia di fronte alle opere urgenti. Se un intervento è necessario e indifferibile, per esempio la riparazione di una copertura che lascia entrare acqua, uno dei due condòmini può provvedere e chiedere all'altro il rimborso della quota di spesa secondo i criteri di ripartizione. È prudente documentare l'urgenza e comunicare all'altro condòmino l'intervento, per evitare che il rimborso sia contestato.

Ripartizione delle spese

Le spese comuni si ripartiscono secondo l'articolo 1123 del Codice civile, in proporzione al valore delle unità salvo i criteri speciali per i beni destinati a servire in misura diversa o solo alcuni condòmini. Nel condominio minimo, in mancanza di tabelle formali, la proporzione si ricava dai millesimi risultanti dagli atti o da una valutazione tecnica. Tenere una contabilità ordinata, con entrate e uscite documentate, è la migliore difesa quando i rapporti tra i due proprietari si irrigidiscono.

Anche un condominio di due unità merita una gestione tracciabile, con verbali, riparti e contabilità in regola. AmministraPro consente di formalizzare le decisioni e documentare le spese comuni anche nelle strutture più piccole: le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani, calibrati anche sui condomini minimi, si confrontano nella pagina /prezzi.