Chi vota in assemblea tra usufruttuario e nudo proprietario

Quando un appartamento è gravato da usufrutto, capita spesso che l'amministratore si chieda chi convocare in assemblea tra usufruttuario e nudo proprietario, e soprattutto chi tra i due abbia diritto di voto sulle diverse delibere. La materia è disciplinata dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che distingue in modo puntuale le competenze dell'uno e dell'altro a seconda dell'argomento trattato in assemblea, evitando così sovrapposizioni e conflitti sul diritto di voto.

La regola generale: l'usufruttuario vota sull'ordinaria amministrazione

In linea di principio, l'usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godere del bene e di farne propri i frutti, esercita il diritto di voto per tutte le delibere che riguardano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle parti comuni: approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto consuntivo relativo alla gestione ordinaria, nomina e revoca dell'amministratore, regolamento condominiale per la parte che disciplina l'uso dei beni comuni. Questo perché tali delibere incidono direttamente sulle spese di gestione corrente, che gravano economicamente sull'usufruttuario in base alle regole generali sulla ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario.

Le innovazioni e le opere straordinarie spettano al nudo proprietario

Per le delibere che riguardano innovazioni, ricostruzioni e in generale le opere di manutenzione straordinaria che incidono sulla sostanza e sul valore dell'immobile, il diritto di voto spetta invece al nudo proprietario. La logica è che questi interventi toccano la struttura del bene e il suo valore capitale, materia che riguarda la proprietà piena più che il semplice godimento, e per questo la decisione compete a chi resta titolare del bene una volta cessato l'usufrutto.

Come si convoca l'assemblea in presenza di usufrutto

Nella pratica, quando un'unità è gravata da usufrutto, la convocazione va indirizzata a entrambi i soggetti, perché non è sempre possibile sapere in anticipo quali argomenti dell'ordine del giorno rientrano nella competenza dell'uno o dell'altro, e alcuni ordini del giorno contengono sia punti di ordinaria amministrazione sia punti che toccano innovazioni o opere straordinarie. L'amministratore prudente invia l'avviso di convocazione a entrambi gli indirizzi, se diversi, specificando nel verbale chi ha effettivamente votato su ciascun punto, in modo da rendere tracciabile e verificabile il rispetto della ripartizione di competenza.

Il calcolo dei millesimi in assemblea

Un aspetto tecnico importante riguarda il computo dei millesimi ai fini della validità della delibera e del quorum costitutivo. Per le materie di competenza dell'usufruttuario, si considerano i millesimi di proprietà dell'unità gravata da usufrutto come espressi dal voto dell'usufruttuario; per le materie di competenza del nudo proprietario vale il voto di quest'ultimo. Non si tratta quindi di una divisione dei millesimi tra i due soggetti, ma di un'alternanza di legittimazione al voto a seconda dell'argomento, restando fermo il peso millesimale pieno dell'unità.

Cosa succede se usufruttuario e nudo proprietario sono in disaccordo

Poiché la legge attribuisce la competenza a votare su materie diverse a soggetti diversi, in linea teorica non dovrebbe presentarsi un conflitto diretto di voto sullo stesso punto. Le difficoltà pratiche nascono piuttosto quando un ordine del giorno contiene un unico punto che mescola elementi di ordinaria amministrazione e interventi straordinari: in questi casi è opportuno che l'amministratore, in fase di redazione dell'ordine del giorno, distingua chiaramente i punti da sottoporre a votazione separata, in modo da individuare con precisione a chi spetta il voto su ciascuno.

La ripartizione del diritto di voto tra usufruttuario e nudo proprietario segue la materia trattata, non una divisione convenzionale concordata tra le parti: è la legge, con l'art. 67 disp. att., a stabilire chi vota su cosa.

La comunicazione del titolo all'amministratore

Perché il meccanismo funzioni correttamente, è indispensabile che l'amministratore sia informato dell'esistenza dell'usufrutto e dei dati anagrafici di entrambi i soggetti, usufruttuario e nudo proprietario. Questa informazione rientra tra i dati che l'articolo 1130 del Codice civile impone di registrare nell'anagrafe condominiale, e i condomini, o chi acquista un diritto reale sull'unità, hanno l'onere di comunicare tempestivamente le variazioni. In assenza di questa comunicazione, l'amministratore può fare affidamento sulle risultanze del registro di anagrafe già in suo possesso, ma resta opportuno sollecitare l'aggiornamento non appena si viene a conoscenza della costituzione dell'usufrutto.

• Usufruttuario: vota su ordinaria amministrazione, bilanci di gestione corrente, nomina dell'amministratore.
• Nudo proprietario: vota su innovazioni, ricostruzioni e opere straordinarie che incidono sul valore del bene.
• Millesimi: non si dividono tra i due, si applica il voto del soggetto competente per la materia trattata.
• Convocazione: prudenzialmente va inviata a entrambi quando i recapiti sono diversi.

Un tema di attenzione per l'amministratore

La presenza di un usufrutto su una o più unità immobiliari richiede quindi all'amministratore un'attenzione particolare nella redazione dell'ordine del giorno, nella gestione delle convocazioni e nella verbalizzazione dei voti espressi, per evitare che una delibera venga impugnata per vizio nella legittimazione al voto. Una gestione ordinata dell'anagrafe condominiale, con l'indicazione chiara dei diritti reali gravanti su ciascuna unità, è la base per applicare correttamente questa ripartizione.

Tenere sotto controllo situazioni come queste, con anagrafiche sempre aggiornate e convocazioni tracciate, è più semplice con un gestionale pensato per l'amministrazione condominiale. AmministraPro aiuta l'amministratore a gestire correttamente i casi di usufrutto, nuda proprietà e altri diritti reali, come descritto nella pagina delle funzionalità, mentre i piani per gli studi di amministrazione sono illustrati nella sezione prezzi.