Assemblea con un solo proprietario di maggioranza

Quando un solo condòmino detiene la maggioranza dei millesimi, per esempio il costruttore con molte unità invendute o un investitore che possiede metà del fabbricato, l'assemblea non diventa una sua decisione personale. Il Codice civile costruisce le maggioranze dell'articolo 1136 combinando due elementi, il numero degli intervenuti e il valore millesimale, così che il peso economico non basti da solo a deliberare. A questo si aggiungono i limiti sostanziali all'abuso di maggioranza, che consentono di annullare le delibere prese per danneggiare la minoranza.

Il doppio quorum come garanzia

Le maggioranze assembleari non si misurano solo in millesimi. L'articolo 1136 richiede, per la validità della costituzione e per le deliberazioni, un numero minimo di intervenuti accanto a una determinata quota di valore. In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore; in seconda convocazione occorre un terzo dei partecipanti e un terzo del valore, e la delibera ordinaria richiede la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. La combinazione tra teste e millesimi impedisce che un solo grande proprietario, presente da solo, integri sempre i quorum richiesti.

Perché il valore da solo non basta

Anche chi possiede la maggioranza dei millesimi deve confrontarsi con il requisito del numero degli intervenuti. Se all'assemblea partecipa un solo condòmino, per quanto titolare di quote elevate, per molte deliberazioni non si raggiunge il concorso di teste necessario. Il sistema è pensato proprio per evitare che il condominio si riduca alla volontà di un unico soggetto e per costringere al confronto tra i partecipanti.

• La costituzione dell'assemblea richiede sempre un numero minimo di intervenuti, non il solo valore
• Le deliberazioni ordinarie combinano maggioranza degli intervenuti e quota di valore
• Le innovazioni e le materie dell'articolo 1136 comma 5 richiedono maggioranze qualificate più alte
• Un unico proprietario presente non può integrare da solo i quorum che presuppongono più teste

L'abuso di maggioranza

Oltre ai limiti numerici esistono limiti sostanziali. La delibera adottata dal proprietario di maggioranza è illegittima quando è frutto di abuso, cioè quando persegue interessi personali estranei alla gestione comune, sacrifica senza ragione i diritti della minoranza o è deviata dallo scopo per cui il potere assembleare è attribuito. In questi casi la delibera, pur formalmente valida nei numeri, può essere annullata dal giudice su impugnazione del condòmino dissenziente o assente.

Le materie sottratte alla sola maggioranza

Alcune decisioni non possono comunque essere imposte dalla maggioranza, per quanto ampia. Gli atti che incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva, la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese in assenza di consenso, o l'adozione di clausole regolamentari a contenuto contrattuale richiedono l'unanimità o il consenso di tutti gli interessati. Il proprietario di maggioranza non può quindi, con la sola forza dei millesimi, incidere sulle proprietà altrui o alterare i criteri di riparto stabiliti dalla legge.

Gli strumenti della minoranza

Il condòmino di minoranza dispone di rimedi concreti. Può chiedere la convocazione dell'assemblea ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione quando rappresenti almeno un sesto del valore; può impugnare la delibera invalida entro trenta giorni ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile; può rivolgersi al giudice contro l'abuso di maggioranza. La partecipazione attiva, la verifica dei quorum e la richiesta di verbalizzare le proprie osservazioni sono le prime difese, perché fissano gli elementi utili a un'eventuale impugnazione.

Buone prassi per l'amministratore

L'amministratore che gestisce un condominio con un proprietario di maggioranza deve essere rigoroso sul metodo: convocazione corretta a tutti, ordine del giorno specifico, verifica dei quorum per teste e per valore, verbale chiaro sui presenti e sulle quote. La trasparenza procedurale è la migliore tutela sia per la minoranza sia per lo stesso amministratore, che così evita di dare esecuzione a delibere annullabili.

Verificare i doppi quorum e documentare presenze e millesimi voto per voto è più semplice con strumenti che calcolano automaticamente teste e valore. AmministraPro gestisce la convocazione, il conteggio dei quorum e la verbalizzazione in modo tracciabile: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani si confrontano nella pagina /prezzi.