Assemblea in seconda convocazione: maggioranze e regole

L'assemblea in seconda convocazione del condominio è la riunione che si tiene quando la prima non ha raggiunto i numeri necessari per deliberare. Il legislatore l'ha prevista proprio per evitare la paralisi decisionale: abbassando i quorum, permette all'assemblea di decidere anche quando la partecipazione è modesta. Le regole sono fissate dall'articolo 1136 del Codice civile, che distingue tra il quorum costitutivo, cioè quanti condomini devono essere presenti perché la riunione sia valida, e il quorum deliberativo, cioè quanti voti servono per approvare una decisione.

Quando si passa alla seconda convocazione

Si arriva alla seconda convocazione soltanto quando la prima non è andata a buon fine per mancanza del quorum costitutivo. In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con la presenza della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore dell'edificio. Se questi numeri non ci sono, la riunione non può deliberare e si rinvia alla data indicata nell'avviso di convocazione.

I quorum della seconda convocazione secondo l'art. 1136

In seconda convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è invece valida se approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. È un doppio criterio, per teste e per millesimi, che va sempre verificato insieme.

Quorum costitutivo

Per aprire i lavori servono presenti che valgano almeno un terzo dei millesimi e siano almeno un terzo dei condomini. Se manca anche solo uno dei due requisiti, l'assemblea non è validamente costituita e le decisioni sono annullabili.

Quorum deliberativo

Per approvare una delibera ordinaria bastano i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio. Rispetto alla prima convocazione la soglia in millesimi si abbassa in modo sensibile.

I tempi tra prima e seconda convocazione

La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima e comunque entro dieci giorni dalla stessa. Non può svolgersi lo stesso giorno della prima, salvo che l'avviso indichi due orari distinti in date diverse. Nella prassi le due convocazioni vengono indicate nello stesso avviso, con la seconda che di regola si tiene il giorno seguente.

Le delibere che richiedono comunque maggioranze rafforzate

Non tutte le decisioni si prendono con i quorum ridotti della seconda convocazione. Alcune materie, per la loro rilevanza, richiedono sempre maggioranze rafforzate anche in seconda convocazione: tra queste la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti attive e passive, la ricostruzione dell'edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità, che esigono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Le innovazioni e altri interventi ancora più incisivi richiedono i due terzi del valore dell'edificio.

• Verificare che la prima convocazione sia andata deserta prima di procedere.
• Controllare il doppio quorum costitutivo: un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti.
• Applicare il quorum deliberativo corretto in base alla materia in discussione.
• Rispettare il termine dei dieci giorni tra prima e seconda convocazione.
• Verbalizzare presenze e millesimi per rendere la delibera verificabile.

Deleghe e conteggio dei voti

Nel calcolo dei quorum entrano anche le deleghe, che permettono a un condomino di farsi rappresentare da un altro. La legge pone però un limite: se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. L'amministratore deve verificare la regolarità delle deleghe prima di aprire i lavori, perché una delega eccedente il limite non può essere computata e falserebbe sia il quorum costitutivo sia quello deliberativo. Vanno inoltre distinti i voti favorevoli, contrari e gli astenuti: gli astenuti concorrono a formare il quorum costitutivo ma non quello deliberativo, e questa differenza incide direttamente sull'esito della votazione.

Gli errori più frequenti

L'errore più comune è calcolare la maggioranza solo per teste dimenticando i millesimi, o viceversa. Un altro è applicare i quorum ridotti a materie che richiedono soglie rafforzate: la delibera così adottata è annullabile su impugnazione di un condomino dissenziente. Anche una convocazione con avviso irregolare o fuori dai termini può far cadere l'intera assemblea. Attenzione infine a non confondere la maggioranza degli intervenuti con la maggioranza dei condomini: in seconda convocazione conta chi è presente, non il totale dei partecipanti al condominio.

Gestire i quorum con un software

Un software gestionale per il condominio calcola in automatico i quorum di presenza e di voto a partire dalle tabelle millesimali e segnala se una delibera raggiunge la soglia richiesta dalla materia. AmministraPro predispone gli avvisi di convocazione con prima e seconda data, registra presenze e deleghe e verifica in tempo reale i millesimi presenti, così l'amministratore sa subito se l'assemblea è validamente costituita. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.