Assemblea straordinaria di condominio: quando si convoca

L'assemblea straordinaria di condominio è la riunione dei condomini che si tiene al di fuori delle scadenze fisse dell'esercizio, quando emerge una questione che non può attendere l'assemblea annuale. A differenza dell'assemblea ordinaria, che approva rendiconto e preventivo con cadenza regolare, quella straordinaria nasce da un bisogno specifico: un guasto urgente, una lite da avviare, una spesa non prevista. Il Codice civile non usa in modo formale questa distinzione, ma la prassi la impiega per separare le riunioni programmate da quelle occasionali.

Cos'è l'assemblea straordinaria di condominio

Dal punto di vista giuridico l'assemblea è un organo unico, disciplinato dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice civile. La differenza tra ordinaria e straordinaria non riguarda i poteri, che restano gli stessi, ma l'occasione della convocazione. L'assemblea ordinaria si tiene almeno una volta l'anno per approvare il rendiconto consuntivo, il preventivo di spesa e per confermare o nominare l'amministratore. Tutto ciò che esula da questo calendario, e richiede una decisione in tempi propri, passa da un'assemblea straordinaria.

Quando si convoca l'assemblea straordinaria

L'assemblea straordinaria si convoca quando occorre deliberare su materie che non rientrano nell'ordinaria amministrazione o che non possono essere rinviate alla riunione annuale. I casi più frequenti sono i lavori di manutenzione straordinaria, la ricostruzione di parti dell'edificio, l'avvio o la resistenza a una causa, l'approvazione di un finanziamento, la modifica del regolamento, l'adesione a un bonus fiscale con scadenze stringenti.

• Interventi di manutenzione straordinaria o messa in sicurezza urgente.
• Ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.
• Nomina o revoca dell'amministratore fuori scadenza.
• Liti che superano le attribuzioni dell'amministratore, attive o passive.
• Spese impreviste che eccedono il preventivo approvato.

Chi può chiedere la convocazione

La convocazione spetta di norma all'amministratore, che vi provvede ogni volta che lo ritiene necessario. Ma non è l'unico ad avere l'iniziativa. L'assemblea straordinaria può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio: in tal caso l'amministratore deve provvedere entro dieci giorni dalla richiesta. Se decorso questo termine resta inerte, i condomini richiedenti possono convocare direttamente l'assemblea. Quando manca l'amministratore, l'iniziativa può partire da ciascun condomino.

Come si convoca: avviso e termini

L'avviso di convocazione va comunicato ad ogni avente diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con un mezzo che ne provi la ricezione: raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. L'avviso deve indicare in modo specifico l'ordine del giorno, il luogo e l'ora della riunione. L'omessa o tardiva convocazione anche di un solo condomino rende la delibera annullabile su impugnazione dell'assente o del dissenziente.

L'assemblea può svolgersi anche in videoconferenza, se lo prevede il regolamento oppure se vi acconsente la maggioranza dei condomini. È una possibilità utile per le riunioni straordinarie urgenti, quando riunire fisicamente tutti gli aventi diritto in tempi brevi è complicato. Restano fermi gli obblighi sull'avviso, sull'ordine del giorno e sulla redazione del verbale, che deve dare conto anche delle modalità di partecipazione a distanza e dell'identificazione dei presenti collegati.

Le maggioranze per deliberare

Le maggioranze non dipendono dal fatto che l'assemblea sia ordinaria o straordinaria, ma dalla materia in discussione. In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con la partecipazione della maggioranza dei condomini che rappresenti almeno due terzi del valore millesimale. In seconda convocazione basta un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio, e la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo dei millesimi.

Le materie a maggioranza qualificata

Alcune decisioni richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, anche in seconda convocazione: la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti che eccedono le sue attribuzioni, le riparazioni straordinarie di notevole entità. Le innovazioni dell'articolo 1120 e altri interventi specifici hanno soglie proprie, in genere più alte. Verificare la maggioranza corretta prima del voto è essenziale, perché una delibera assunta con quorum insufficiente è annullabile. Vale la pena preparare in anticipo il conteggio dei millesimi per ciascun punto all'ordine del giorno, così da sapere già in riunione quale soglia occorre raggiungere e da non scoprire dopo il voto che la maggioranza non era sufficiente.

Gli errori più frequenti

Gli errori che rendono contestabile una delibera straordinaria sono quasi sempre procedurali: ordine del giorno generico, mancata prova della ricezione dell'avviso, calcolo sbagliato dei millesimi presenti, decisione su un argomento non inserito all'ordine del giorno. Anche il verbale merita attenzione, perché deve dare conto di presenti, deleghe, millesimi e voti espressi in modo da consentire la verifica delle maggioranze.

Gestire la convocazione con un software

Un software gestionale per il condominio riduce proprio gli errori procedurali che minano l'assemblea straordinaria: calcola i millesimi degli aventi diritto, genera l'avviso con ordine del giorno e ne traccia l'invio, verifica in tempo reale i quorum costitutivi e deliberativi durante la riunione. AmministraPro consente di preparare la convocazione, gestire deleghe e votazioni e produrre il verbale con le maggioranze già calcolate. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.