Assemblea del supercondominio: convocazione e svolgimento

L'assemblea del supercondominio decide sui beni e servizi comuni a più edifici distinti, come il viale di accesso, l'impianto di illuminazione esterna, la cabina di trasformazione, l'autoclave o gli spazi verdi condivisi. Segue le regole generali dell'assemblea condominiale, con un adattamento importante: quando i partecipanti sono più di sessanta, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile impone che ciascun condominio designi un rappresentante, e l'assemblea si tiene tra i rappresentanti per la gestione ordinaria dei beni comuni.

Cos'è il supercondominio

Il supercondominio è una struttura di fatto che nasce quando più condomini autonomi condividono parti, impianti o servizi. Anche qui la contitolarità sorge in via automatica, per il solo fatto che il bene serve più edifici. Ogni condominio conserva la propria autonomia gestionale per le parti che gli sono proprie, mentre la gestione dei beni davvero comuni a tutti passa attraverso l'organizzazione del supercondominio. Distinguere le due sfere è essenziale per capire chi vota, su cosa e con quali millesimi.

La regola dei sessanta partecipanti

Il criterio dei sessanta partecipanti guida il modo in cui si tiene l'assemblea. Se i condòmini complessivi non superano il numero di sessanta, si applica l'assemblea in forma diretta, con tutti i partecipanti convocati. Quando invece i partecipanti sono più di sessanta, per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore del supercondominio ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante.

• Fino a sessanta partecipanti: assemblea diretta con tutti i condòmini interessati alle parti comuni
• Oltre sessanta partecipanti: ciascun condominio nomina un rappresentante per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore
• Il rappresentante è designato dall'assemblea del singolo condominio con le maggioranze ordinarie
• Le decisioni che incidono sui diritti dei singoli condòmini restano di competenza delle assemblee dei singoli condomini

Poteri e limiti del rappresentante

Il rappresentante esprime la volontà del proprio condominio nell'assemblea dei rappresentanti, ma il suo mandato copre soltanto la gestione ordinaria dei beni comuni e la nomina dell'amministratore del supercondominio. Le decisioni che eccedono l'ordinaria gestione, o che incidono sui diritti dei singoli partecipanti, devono tornare all'assemblea del singolo condominio, che darà al rappresentante istruzioni vincolanti o delibererà direttamente. Il rappresentante che agisce oltre il mandato non impegna validamente il proprio condominio sulle materie riservate.

Convocazione e ordine del giorno

La convocazione dell'assemblea del supercondominio segue le forme dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione: avviso inviato almeno cinque giorni prima con mezzo idoneo a provare il ricevimento e ordine del giorno specifico. Vanno convocati i soggetti legittimati, cioè tutti i partecipanti nell'assemblea diretta oppure i rappresentanti quando si supera la soglia. L'ordine del giorno deve elencare con precisione le materie comuni da trattare, per esempio manutenzione del viale, revisione del contratto di pulizia delle aree esterne o approvazione del consuntivo delle spese comuni.

Maggioranze e ripartizione delle spese

Le maggioranze seguono le regole ordinarie dell'articolo 1136 del Codice civile, calcolate sui millesimi del supercondominio, che esprimono il peso di ciascun condominio o di ciascuna unità rispetto ai beni comuni a tutti. Le spese si ripartiscono in base all'uso e al valore, secondo i principi degli articoli 1123 e seguenti. È buona prassi tenere tabelle millesimali dedicate al supercondominio, distinte da quelle dei singoli edifici, per evitare confusione tra le due contabilità.

Amministratore e contabilità separata

Quando la struttura è complessa è opportuno nominare un amministratore del supercondominio, che tiene una contabilità separata rispetto a quella dei singoli condomini e gestisce un conto corrente dedicato ai beni comuni. La separazione contabile è la garanzia più efficace contro le contestazioni: ogni condominio deve poter verificare quanto ha versato e speso per le parti comuni, senza sovrapposizioni con le proprie spese interne.

Gestire un supercondominio significa tenere sotto controllo più anagrafi, più tabelle e più contabilità collegate tra loro. AmministraPro consente di distinguere le parti comuni del supercondominio dalle gestioni dei singoli edifici, con verbali, riparti e conti separati e tracciabili: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani si confrontano nella pagina /prezzi.