Attestazione dell'amministratore sui pagamenti al rogito

L'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti è il documento che, in fase di compravendita, certifica se un'unità è in regola con le spese condominiali e se esistono liti in corso. La sua base è l'art. 1130 n. 9 del Codice civile, che impone all'amministratore di fornire, a chi ne ha diritto, un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È uno strumento chiave al rogito: consente all'acquirente di valutare la solidarietà per il biennio dell'art. 63 e al venditore di dimostrare la propria regolarità.

Cosa prevede l'art. 1130 n. 9

Tra gli obblighi dell'amministratore, l'art. 1130 n. 9 del Codice civile include quello di fornire al condòmino che ne fa richiesta un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È un obbligo di trasparenza che serve proprio nei momenti di passaggio, come la vendita, quando è necessario sapere se l'unità ha rate scadute o contenziosi aperti. L'attestazione fotografa la posizione a una data precisa e ha valore informativo per le parti dell'atto.

Cosa contiene l'attestazione

Il documento deve dare conto in modo chiaro della situazione dell'unità. Nella prassi contiene diverse informazioni utili a venditore, acquirente e notaio.

• Stato dei pagamenti degli oneri condominiali alla data di rilascio
• Eventuali rate ordinarie o straordinarie scadute e non versate
• Presenza di liti in corso che coinvolgono il condominio o l'unità
• Delibere di lavori straordinari già approvate e non ancora pagate
• Riferimento all'esercizio in corso e agli eventuali conguagli attesi

Chi può richiederla

La richiesta spetta a chi ha un interesse concreto sull'unità, in primo luogo il condòmino proprietario. In vista di una vendita, è il venditore a chiederla per consegnarla all'acquirente e al notaio. L'acquirente, che non è ancora condòmino, ottiene di norma l'attestazione tramite il venditore, poiché è quest'ultimo il soggetto legittimato a richiederla direttamente all'amministratore. È buona prassi che la richiesta indichi con precisione l'unità e la data di riferimento desiderata.

Perché serve al notaio e alle parti

L'attestazione è un tassello importante nella compravendita perché mette tutti nella condizione di conoscere la reale posizione debitoria dell'appartamento. Il notaio la utilizza per informare le parti e per calibrare le clausole dell'atto sulla ripartizione delle spese. L'acquirente la usa per valutare il rischio derivante dalla solidarietà del biennio prevista dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione e per decidere se trattenere parte del prezzo. Il venditore, dal canto suo, dimostra la propria regolarità e riduce il rischio di contestazioni future.

Tempi, costi e responsabilità

L'amministratore deve rilasciare l'attestazione in un tempo ragionevole rispetto alla richiesta, tenendo conto delle esigenze legate alla data del rogito. Un ritardo ingiustificato può creare pregiudizio alla compravendita. L'attestazione deve essere veritiera e aggiornata: indicare uno stato dei pagamenti non corrispondente al vero espone l'amministratore a responsabilità verso chi ha fatto affidamento sul documento. Per questo è essenziale che la contabilità sia allineata e che le morosità e le liti risultino correttamente registrate.

Generare attestazioni affidabili

Rilasciare un'attestazione corretta richiede una contabilità sempre aggiornata, con lo storico degli incassi, delle rate scadute e delle delibere straordinarie. Un gestionale come AmministraPro consente di consultare in tempo reale la posizione di ogni unità e di generare l'attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso, riducendo il rischio di errori e i tempi di risposta durante una vendita. Le funzioni per la contabilità e i documenti sono descritte nella pagina /funzioni e i piani su /prezzi.