Vendere o affittare il box auto separatamente in condominio

Il box auto può, in linea di principio, essere venduto o affittato separatamente dall'appartamento, perché la pertinenza può formare oggetto di atti autonomi. L'articolo 818 del Codice civile, dopo aver stabilito che gli atti sulla cosa principale comprendono anche le pertinenze, precisa infatti che la pertinenza può formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Esistono però eccezioni importanti, in particolare per i box realizzati come parcheggi pertinenziali soggetti a vincolo di legge, che non possono essere ceduti separatamente dall'unità cui sono legati. Prima di vendere o affittare occorre quindi verificare la natura del box e i suoi vincoli.

Il box come pertinenza dell'appartamento

Nella maggior parte dei casi il box è pertinenza dell'appartamento ai sensi dell'articolo 817 del Codice civile, cioè un bene destinato in modo durevole al servizio dell'unità abitativa. Il vincolo pertinenziale nasce dalla volontà del proprietario e comporta che, salvo diversa pattuizione, il box segua l'appartamento negli atti di trasferimento. Tuttavia questo legame non è indissolubile per legge in via generale: il proprietario può decidere di vendere il box a un altro condomino o a un terzo, sciogliendo il vincolo, se nessuna norma o clausola lo vieta.

La cessione separata del box a un soggetto esterno al condominio è possibile, ma va valutata con attenzione, perché introduce nel condominio un nuovo titolare di una porzione immobiliare, con i relativi diritti e obblighi. È bene verificare il regolamento condominiale, che talvolta contiene clausole sulla destinazione dei box o sul diritto di prelazione a favore degli altri condomini.

I parcheggi con vincolo pertinenziale di legge

Una categoria a parte è quella dei parcheggi realizzati in forza della normativa urbanistica che impone spazi di sosta pertinenziali alle nuove costruzioni. Per i parcheggi realizzati ai sensi della cosiddetta legge Tognoli, la legge 122 del 1989, e per gli spazi pertinenziali imposti dalla disciplina urbanistica, sussiste un vincolo che ne condiziona la circolazione: questi box non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare cui sono legati come pertinenza. Vendere il solo box in violazione del vincolo può comportare la nullità o l'inefficacia della cessione.

Prima di procedere a una vendita separata è quindi indispensabile accertare l'origine del box e l'eventuale vincolo, consultando l'atto di provenienza, il titolo edilizio e la documentazione urbanistica. In caso di dubbio è opportuno rivolgersi a un notaio, che verificherà la trasferibilità autonoma del bene.

Affittare il box separatamente

La locazione del solo box è generalmente ammessa e diffusa, anche a favore di persone diverse dai condomini. Il contratto di locazione di un box o posto auto segue regole più snelle rispetto alla locazione abitativa. Restano comunque da considerare alcuni aspetti pratici:

• il rispetto del regolamento condominiale, che può limitare o disciplinare l'accesso di terzi
• la corretta individuazione dell'oggetto locato e delle modalità di accesso all'autorimessa
• la ripartizione delle spese connesse all'uso del box, che restano di norma a carico del proprietario salvo diverso accordo
• gli obblighi fiscali relativi al contratto di locazione
• l'eventuale vincolo pertinenziale che, per i parcheggi soggetti alla disciplina di legge, può incidere anche sulla possibilità di uso separato

Il condomino che affitta il box a un terzo resta il titolare della porzione immobiliare e continua a rispondere verso il condominio degli obblighi connessi, salvo diversa disciplina.

Effetti sul condominio e sull'anagrafe

La vendita separata del box modifica la compagine condominiale, perché crea un nuovo proprietario di una unità immobiliare, sia pure di piccola dimensione. Questo comporta l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale con i dati del nuovo titolare, l'attribuzione delle quote di spesa relative al box e, se il box ha una propria posizione nelle tabelle, il diritto di voto sulle decisioni che lo riguardano. L'amministratore deve ricevere la comunicazione del trasferimento per aggiornare i registri e le ripartizioni.

Anche la locazione, pur non cambiando la proprietà, va tenuta presente per la gestione degli accessi e delle comunicazioni, soprattutto quando l'inquilino del box è un soggetto esterno al condominio. Una anagrafe aggiornata è la base per una corretta gestione.

Cautele prima di vendere o affittare

In sintesi, prima di vendere o affittare separatamente il box conviene verificare tre cose: la natura pertinenziale del bene e l'eventuale vincolo di legge, le clausole del regolamento condominiale, e la corretta documentazione catastale e di provenienza. Questi controlli evitano cessioni nulle, contestazioni con il condominio e problemi in sede di rogito.

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