Autoconvocazione dell'assemblea se l'amministratore è inerte

Se l'amministratore non convoca l'assemblea nonostante una richiesta valida, i condomini possono provvedere direttamente. L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta avanzata da almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore dell'edificio, gli stessi richiedenti possono convocare l'assemblea. È l'autoconvocazione: uno strumento di garanzia che impedisce a un amministratore passivo o in conflitto di bloccare la vita del condominio. La delibera così assunta è valida a condizione che l'avviso raggiunga tutti gli aventi diritto e siano rispettate le regole ordinarie sulla convocazione.

I presupposti dell'autoconvocazione

L'autoconvocazione non è un potere libero: presuppone una richiesta iniziale regolare. Occorre che almeno due condomini, titolari complessivamente di un sesto del valore dell'edificio, abbiano chiesto per iscritto all'amministratore di convocare l'assemblea, indicando gli argomenti. Da quella richiesta decorre il termine di dieci giorni. Solo se l'amministratore resta inerte, cioè non convoca entro il termine, i richiedenti possono procedere da soli. La sequenza è dunque: richiesta valida, decorso infruttuoso dei dieci giorni, convocazione diretta.

• Richiesta scritta di almeno due condomini con un sesto del valore
• Indicazione specifica degli argomenti da trattare
• Decorso di dieci giorni senza convocazione da parte dell'amministratore
• Convocazione diretta a cura degli stessi richiedenti

Il termine di dieci giorni

Il termine di dieci giorni decorre dal ricevimento della richiesta da parte dell'amministratore. Per questo è essenziale che la richiesta sia trasmessa con un mezzo che dia prova certa della data, come raccomandata con avviso di ricevimento, PEC o consegna a mani con firma. Se l'amministratore convoca entro il termine, anche fissando la riunione a una data più avanti, l'obbligo è adempiuto e l'autoconvocazione non è ammessa. Solo il silenzio protratto oltre i dieci giorni legittima l'iniziativa dei condomini.

Come inviare l'avviso a tutti

Chi autoconvoca deve rispettare le stesse regole che valgono per l'amministratore. L'avviso deve contenere l'ordine del giorno specifico, l'indicazione di luogo, data e ora della prima e della eventuale seconda convocazione, e va comunicato ad ogni condomino almeno cinque giorni prima della prima convocazione con un mezzo idoneo a provare la ricezione. Il punto critico è la completezza: l'avviso deve raggiungere tutti gli aventi diritto. La mancata comunicazione anche a un solo condomino rende annullabile la delibera su impugnazione dell'assente non avvisato.

Per questo i condomini che autoconvocano devono procurarsi l'elenco anagrafico aggiornato, con recapiti e millesimi. In molti casi la difficoltà pratica è proprio reperire i dati di contatto, che di norma sono nella disponibilità dell'amministratore. Conservare le prove di invio a ciascun destinatario è indispensabile per resistere a eventuali contestazioni.

Validità della delibera e verbale

L'assemblea autoconvocata è a tutti gli effetti un'assemblea del condominio: nomina presidente e segretario, verifica i quorum, discute e delibera sui punti all'ordine del giorno con le maggioranze di legge. Il verbale va redatto e conservato nel registro dei verbali. Nulla vieta che in quella sede si affronti anche la posizione dell'amministratore, ad esempio la sua revoca, se l'argomento è stato regolarmente inserito nell'avviso. La delibera è valida senza bisogno della presenza o della firma dell'amministratore.

Cautele e limiti

L'autoconvocazione va usata con rigore. Convocare senza aver prima formulato la richiesta all'amministratore, o prima del decorso dei dieci giorni, espone la delibera al rischio di invalidità. Allo stesso modo, un avviso incompleto o un ordine del giorno generico vanificano l'iniziativa. È bene inoltre restare nel perimetro degli argomenti indicati: non si può deliberare su temi diversi da quelli convocati, salvo assemblea totalitaria. Nei casi più complessi, quando l'amministratore ostacola l'accesso ai dati necessari, può essere opportuno il ricorso all'autorità giudiziaria.

• Documentare richiesta e decorso dei dieci giorni
• Reperire l'anagrafica completa dei condomini
• Inviare l'avviso a tutti con prova di ricezione
• Restare negli argomenti convocati e verbalizzare correttamente

Strumenti per una convocazione ordinata

Una convocazione diretta richiede dati aggiornati, avvisi tracciati e verbali in ordine, esattamente ciò che un buon gestionale garantisce anche quando la gestione è delicata. Con AmministraPro l'anagrafica dei condomini, gli avvisi con ricevuta e il registro dei verbali sono sempre disponibili e coerenti. Le funzionalità dedicate ad assemblee e comunicazioni sono descritte su /funzioni, mentre i piani per studi di diverse dimensioni sono su /prezzi.