Autorizzazione dell'assemblea ad agire in giudizio

L'autorizzazione dell'assemblea ad agire in giudizio e la delibera con cui i condomini decidono di promuovere una causa nell'interesse comune. A differenza della difesa passiva sulle parti comuni, che l'amministratore puo assumere autonomamente, l'iniziativa giudiziale attiva richiede in molti casi il sostegno dell'assemblea. La decisione va adottata con le maggioranze dell'art. 1136 del Codice civile e puo anche sanare, in via di ratifica, l'attivita gia avviata dall'amministratore.

La differenza tra agire e resistere

L'art. 1131 c.c. tratta la rappresentanza attiva e passiva in modo diverso. Per resistere alle azioni concernenti le parti comuni l'amministratore non ha bisogno di delibera; per agire, cioe assumere l'iniziativa di una causa, la sua legittimazione autonoma e limitata agli atti conservativi dei diritti sui beni comuni e a quanto rientra nelle attribuzioni dell'art. 1130. Fuori da questi confini serve la volonta dell'assemblea.

In concreto l'amministratore puo agire da solo per interrompere una prescrizione, per un'azione urgente di conservazione o per recuperare i contributi non versati sulla base dello stato di ripartizione approvato. Per le liti che eccedono queste ipotesi, come un'azione risarcitoria complessa o una causa dall'esito economico rilevante, occorre un mandato assembleare.

Le maggioranze richieste

La delibera che autorizza la lite si adotta con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. La regola generale per le decisioni ordinarie richiede, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Per materie di maggiore rilievo la legge prevede quorum piu elevati. E buona prassi che l'ordine del giorno indichi con precisione l'oggetto della causa e l'incarico al legale.

• Indicare nell'ordine del giorno l'oggetto specifico della lite
• Deliberare il conferimento dell'incarico al difensore
• Prevedere un tetto di spesa e la ripartizione anticipata dei costi
• Verbalizzare la decisione in modo chiaro e completo

La ratifica dell'operato dell'amministratore

Quando l'amministratore agisce in una situazione di urgenza, o comunque avvia una causa prima di ottenere la delibera, l'assemblea puo intervenire successivamente con una ratifica. La ratifica convalida l'attivita compiuta e produce effetti come se l'autorizzazione fosse stata preventiva. E uno strumento prezioso perche evita che la lite si arresti per un vizio formale, ma va utilizzato con attenzione: se l'assemblea nega la ratifica, l'amministratore puo restare esposto per le spese sostenute.

Cosa deve contenere la delibera

Una delibera efficace descrive la controversia, individua la controparte, conferisce mandato al legale e stanzia le risorse necessarie. Indicare il legale e i termini economici dell'incarico consente ai condomini di valutare consapevolmente il rischio della lite. La chiarezza del verbale e anche una tutela contro le impugnazioni: una decisione generica o priva di oggetto determinato puo essere contestata dal condomino dissenziente.

Il condomino dissenziente

Il condomino che non condivide la scelta di intraprendere o proseguire la lite puo dissociarsi ai sensi dell'art. 1132 c.c., notificando il proprio dissenso all'amministratore entro trenta giorni da quando ha avuto notizia della delibera. In caso di esito sfavorevole il dissenziente separa la propria responsabilita per le conseguenze economiche verso gli altri condomini, ferma restando la sua posizione verso la controparte vittoriosa.

Gestire l'iter con ordine

Convocazione tempestiva, ordine del giorno preciso, verbale completo e conservazione della documentazione sono i passaggi che rendono solida l'autorizzazione assembleare. Con AmministraPro l'amministratore prepara convocazioni e verbali, tiene traccia delle delibere e archivia gli atti della lite in un unico ambiente: le funzionalita sono descritte nella pagina /funzioni e i piani per lo studio sono confrontabili su /prezzi.