Beni comuni a più edifici: strada, cancello e giardino

Nei complessi con più edifici i beni comuni più diffusi sono la strada interna di accesso, il cancello automatico, il giardino e l'illuminazione esterna. Sono parti comuni a tutti i fabbricati ai sensi dell'art. 1117 bis del Codice civile, che estende le regole del condominio ai complessi con più edifici. La loro gestione richiede regole d'uso chiare, una manutenzione ordinata e una ripartizione delle spese coerente con l'art. 1123.

Quali beni sono comuni a tutto il complesso

Sono comuni all'intero complesso i beni che servono più edifici o comunque l'accesso e la fruizione delle aree condivise. La qualificazione dipende dalla destinazione effettiva del bene, non dalla sua collocazione. Una strada che conduce a un solo edificio non è comune a tutti, mentre il viale che smista verso tutti i fabbricati lo è.

• Strada e viali interni di accesso ai vari edifici.
• Cancello carrabile e pedonale con relativo impianto di apertura.
• Giardino, aiuole e aree verdi comuni al complesso.
• Impianto di illuminazione esterna delle aree comuni.
• Marciapiedi, cortili e piazzali condivisi.

L'uso dei beni comuni

Ciascun condomino può usare i beni comuni secondo l'art. 1102, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso. Il regolamento del supercondominio può dettare regole più precise su orari, modalità di accesso, sosta sui piazzali e comportamenti nel giardino, sempre nel rispetto del pari diritto di tutti. Restano vietati usi che sottraggano il bene alla funzione comune.

L'uso del cancello e delle aree di manovra merita attenzione particolare, perché tocca la sicurezza e l'accessibilità dell'intero complesso: telecomandi, badge e sistemi di apertura vanno gestiti in modo ordinato per non pregiudicare l'accesso di residenti e soccorsi.

La ripartizione delle spese secondo l'art. 1123

Le spese di manutenzione e gestione dei beni comuni a più edifici seguono l'art. 1123: proporzione al valore per le spese generali, ripartizione secondo l'uso quando i beni servono i fabbricati in misura diversa. La strada e il cancello, ad esempio, possono servire alcuni edifici più di altri a seconda della posizione, e in quel caso il riparto secondo l'uso è più equo di quello a millesimi.

Le tabelle millesimali di supercondominio traducono questi criteri in quote. Avere tabelle distinte per i diversi beni permette di rispecchiare l'uso reale: la tabella del giardino può differire da quella della strada o dell'illuminazione.

Chi decide sulla manutenzione

La manutenzione ordinaria di strada, cancello, giardino e illuminazione è curata dall'amministratore del supercondominio ed è deliberata dall'assemblea con le maggioranze ordinarie. Gli interventi straordinari, come il rifacimento del manto stradale o la sostituzione dell'impianto del cancello, richiedono maggioranze più elevate. Le innovazioni, come la realizzazione di nuove aree o impianti, seguono la disciplina propria delle innovazioni.

Sicurezza e responsabilità

I beni comuni a più edifici devono essere mantenuti in condizioni di sicurezza. Un cancello malfunzionante, una buca nella strada o un albero non curato nel giardino possono causare danni di cui risponde la gestione comune in qualità di custode. L'amministratore del supercondominio deve quindi assicurare manutenzione, verifiche e adeguata copertura assicurativa delle parti comuni al complesso.

Gli errori più frequenti

• Ripartire le spese della strada a millesimi quando l'uso è nettamente diverso tra edifici.
• Non distinguere le tabelle di beni con uso differente, come giardino e cancello.
• Trascurare la manutenzione del cancello e dell'illuminazione, con rischi di sicurezza.
• Confondere manutenzione ordinaria e innovazioni, sbagliando le maggioranze.

Gestire i beni comuni con un software

Un gestionale consente di associare a ogni bene comune la sua tabella e la sua contabilità, ripartendo le spese di strada, cancello, giardino e illuminazione tra gli edifici secondo l'uso reale e tenendo traccia delle manutenzioni. AmministraPro gestisce strutture con più edifici e più tabelle e produce rendiconti separati per condominio e supercondominio, così ogni bene comune resta chiaro e verificabile. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.