Perdita dei requisiti dell'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio deve possedere i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dall'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile non solo al momento della nomina, ma per tutta la durata dell'incarico. La perdita anche di uno solo di essi comporta la cessazione dall'incarico: da quel momento ciascun condòmino può, senza formalità, convocare l'assemblea per nominare un nuovo amministratore. Il possesso continuativo dei requisiti tutela il condominio dalla gestione affidata a soggetti non più idonei.

I requisiti richiesti dall'art. 71-bis

La norma stabilisce chi può svolgere l'incarico di amministratore. In sintesi occorre: godere dei diritti civili; non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altro delitto non colposo entro certi limiti di pena; non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; non essere annotati nell'elenco dei protesti cambiari; possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica.

• Requisiti di onorabilità: assenza di determinate condanne, misure di prevenzione, interdizione o protesti.
• Requisiti di capacità: godimento dei diritti civili.
• Requisiti di professionalità: diploma, formazione iniziale e aggiornamento periodico.
• I requisiti vanno mantenuti per tutta la durata dell'incarico, non solo alla nomina.

La cessazione automatica al venir meno di un requisito

Se durante il mandato l'amministratore perde uno dei requisiti, ad esempio subisce una condanna rilevante, viene interdetto o compare nell'elenco dei protesti, cessa dall'incarico. La cessazione opera come effetto della legge e non richiede una delibera di revoca. Tuttavia il condominio deve provvedere concretamente alla sostituzione, perché non può restare senza rappresentante. Per questo l'art. 71-bis prevede che, in caso di cessazione per perdita dei requisiti, ciascun condòmino possa convocare l'assemblea senza le formalità ordinarie.

L'obbligo di formazione periodica

Tra i requisiti di professionalità rientra l'aggiornamento periodico. L'amministratore professionista deve frequentare corsi di formazione con cadenza stabilita dalla normativa di settore. Il mancato aggiornamento incide sulla permanenza dei requisiti e può essere fatto valere per contestare l'idoneità a proseguire l'incarico. La documentazione della formazione svolta è quindi un elemento che l'amministratore ha interesse a conservare e, su richiesta, a esibire.

L'eccezione per l'amministratore condòmino

I requisiti del diploma e della formazione non sono richiesti quando l'amministratore è nominato tra i condòmini dello stabile. Il condòmino che gestisce direttamente il proprio edificio è esonerato da questi due requisiti di professionalità, ma resta soggetto ai requisiti di onorabilità e di capacità. Anche l'amministratore condòmino, quindi, cessa dall'incarico se perde il godimento dei diritti civili, subisce una condanna rilevante o viene protestato.

Come far valere la perdita dei requisiti

Il condòmino che rileva la perdita di un requisito può segnalarla e convocare l'assemblea per la sostituzione. Se l'amministratore contesta la cessazione e continua a operare, la questione può essere portata davanti al giudice, anche con la richiesta di revoca. È opportuno documentare la causa della perdita del requisito, ad esempio con la visura dei protesti o con il provvedimento giudiziario, per fondare la convocazione e l'eventuale azione.

1. Verificare la causa concreta della perdita del requisito e raccoglierne la prova.
2. Convocare l'assemblea per la presa d'atto della cessazione e la nomina del nuovo amministratore.
3. In caso di resistenza dell'amministratore, valutare il ricorso all'autorità giudiziaria.
4. Curare il passaggio di consegne della documentazione e delle somme del condominio.

Tenere in ordine requisiti e scadenze

Per l'amministratore è utile archiviare in modo ordinato attestati di formazione, dati anagrafici e documenti che provano il possesso dei requisiti, così da poterli esibire quando l'assemblea o un condòmino li richiedono. AmministraPro raccoglie in un unico spazio la documentazione dell'amministratore e del condominio e tiene traccia delle scadenze rilevanti. Le funzionalità sono in /funzioni e i piani in /prezzi.