Chi può convocare l'assemblea di condominio

La convocazione dell'assemblea di condominio spetta di regola all'amministratore, ma non è un suo potere esclusivo. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile riconosce anche ai condòmini la possibilità di provocare la convocazione, in particolare quando almeno due di essi che rappresentino un sesto del valore dell'edificio ne facciano richiesta. Se l'amministratore resta inerte, quegli stessi condòmini possono convocare direttamente l'assemblea.

Il potere ordinario dell'amministratore

L'amministratore convoca l'assemblea annualmente in via ordinaria, per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del Codice civile, tra cui l'approvazione del rendiconto e del preventivo. Oltre a questa convocazione fisiologica, può convocare l'assemblea in via straordinaria ogni volta che lo ritenga necessario per esigenze di gestione. La convocazione è quindi uno dei compiti centrali del mandato, funzionale a far assumere ai condòmini le decisioni che competono all'organo collegiale.

L'iniziativa dei condòmini

L'assemblea può essere convocata in via straordinaria anche su richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. La richiesta va indirizzata all'amministratore, che deve provvedere alla convocazione. Il doppio requisito, numerico e millesimale, evita che una minoranza troppo esigua possa obbligare l'intero condominio a riunirsi, ma allo stesso tempo garantisce che un gruppo rappresentativo di proprietari possa portare all'attenzione dell'assemblea questioni ritenute importanti.

L'inerzia dell'amministratore

Se l'amministratore, ricevuta la richiesta dei condòmini, non provvede alla convocazione entro un termine ragionevole, la legge consente ai richiedenti di procedere direttamente. In questo caso sono gli stessi condòmini a redigere e inviare l'avviso di convocazione a tutti gli aventi diritto, rispettando le forme e i termini previsti. Questo meccanismo evita che l'inerzia del gestore blocchi la vita del condominio e paralizzi decisioni necessarie.

• Amministratore: convoca l'assemblea ordinaria annuale e le straordinarie quando necessario.
• Condòmini: possono chiedere la convocazione se sono almeno due e rappresentano un sesto del valore.
• Richiesta: va rivolta all'amministratore, che deve attivarsi.
• Inerzia: decorso il termine senza risultato, i condòmini convocano direttamente.

Condominio senza amministratore

Nei condomìni in cui l'amministratore non è obbligatorio, oppure quando manca o è cessato dalla carica, la convocazione può essere promossa direttamente dai condòmini. È una situazione frequente nei piccoli condomìni o nelle fasi di transizione tra un amministratore e l'altro. Anche in questi casi restano fermi i requisiti di forma dell'avviso e il rispetto del preavviso minimo, perché la tutela del diritto di partecipazione di ciascun condòmino non dipende da chi materialmente convoca.

Requisiti di forma sempre validi

Chiunque convochi l'assemblea deve rispettare le regole sull'avviso: indicazione di luogo, giorno, ora e ordine del giorno specifico, invio con i mezzi ammessi e preavviso di almeno cinque giorni sulla prima convocazione. Una convocazione promossa dai condòmini ma priva di questi requisiti espone la delibera agli stessi vizi di annullabilità di una convocazione irregolare dell'amministratore. La legittimazione a convocare non attenua gli obblighi procedurali.

Perché contano teste e millesimi

Il requisito del sesto del valore impone di conoscere con precisione i millesimi di proprietà, mentre il requisito dei due condòmini richiede di individuare le teste. Una richiesta di convocazione che non dimostri di raggiungere entrambe le soglie può essere legittimamente non accolta dall'amministratore. Disporre di dati aggiornati su unità, proprietari e tabelle millesimali è quindi il presupposto per esercitare correttamente questo diritto.

Gestire richieste e convocazioni in ordine

Verificare i requisiti di una richiesta di convocazione e organizzare l'avviso conseguente richiede dati chiari su millesimi e proprietari. AmministraPro tiene allineate le tabelle millesimali e l'anagrafe del condominio, così che il calcolo del sesto del valore e l'elenco degli aventi diritto siano sempre disponibili e affidabili al momento di convocare. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.