Chiostrina e cavedio in condominio: natura e spese

Il cavedio, chiamato anche chiostrina, vanella o pozzo luce, è quel piccolo spazio scoperto racchiuso tra i muri perimetrali interni dell'edificio, destinato a dare aria e luce ai locali secondari come bagni, ripostigli e disimpegni. Salvo un titolo contrario, è soggetto allo stesso regime del cortile e rientra tra le parti comuni previste dall'articolo 1117 del Codice civile. La conseguenza pratica è netta: la sua manutenzione grava su tutti i condomini in proporzione ai millesimi, non solo su chi vi si affaccia.

Che cos'è un cavedio e a cosa serve

Il cavedio è uno spazio verticale interno all'edificio, di dimensioni ridotte, che consente il passaggio dell'aria e della luce verso i vani interni privi di affaccio diretto sulla strada o sul cortile. Spesso ospita anche colonne di scarico, canne di ventilazione o tubazioni comuni. Per la sua funzione di aerazione e illuminazione a beneficio dell'intero fabbricato, la giurisprudenza lo assimila al cortile e ne afferma la natura condominiale.

La presunzione di condominialità

In assenza di un atto notarile o di un regolamento contrattuale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo, la chiostrina appartiene a tutti i condomini. Vale infatti la presunzione di comunione dell'articolo 1117, che elenca cortili e spazi destinati all'uso comune tra le parti condominiali. La presunzione può essere superata soltanto da un titolo che riservi il bene a un proprietario, non da semplici circostanze di fatto come la vicinanza o l'affaccio di una sola unità.

Chi paga le spese: anche chi non si affaccia

Un principio consolidato, ribadito dalla Corte di Cassazione, stabilisce che alle spese di conservazione del cavedio concorrono tutti i condomini, a prescindere dall'affaccio o dall'uso concreto. Quando l'intervento riguarda la struttura perimetrale, cioè i muri che delimitano il cavedio, non conta chi vede o chi utilizza lo spazio: la spesa si divide tra tutti secondo la tabella millesimale generale. Il criterio dell'uso differenziato dell'articolo 1123, secondo e terzo comma, non si applica agli elementi strutturali comuni all'edificio.

• Il cavedio si presume comune a tutti i condomini, salvo titolo contrario.
• Le spese sui muri perimetrali che lo delimitano gravano su tutti, anche su chi non vi si affaccia.
• Il riparto avviene con la tabella millesimale generale di proprietà.
• Solo un titolo o un regolamento contrattuale può riservare il bene a un singolo o limitare la contribuzione.

Uso del cavedio e limiti dell'articolo 1102

Ciascun condomino può usare il cavedio nei limiti dell'articolo 1102 del Codice civile, cioè senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne pari uso. Non è consentito occupare lo spazio con manufatti che riducano l'aerazione e l'illuminazione degli altri vani, né trasformarlo in deposito o in ampliamento di un appartamento. Interventi come l'apertura di nuove finestre o la posa di condotti vanno valutati caso per caso, perché non devono compromettere la funzione di aria e luce a beneficio comune.

Immissioni e decoro nel cavedio

Trattandosi di uno spazio chiuso e di dimensioni contenute, il cavedio è particolarmente esposto al problema delle immissioni: rumori, odori, scarichi d'aria di apparecchi. Valgono i limiti di normale tollerabilità dell'articolo 844 del Codice civile e le eventuali prescrizioni del regolamento condominiale. Anche il decoro architettonico va rispettato: installazioni disordinate di tubi, cavi o unità esterne di climatizzatori possono essere contestate se ledono l'aspetto o la funzione dello spazio comune.

Il compito dell'amministratore

L'amministratore deve custodire il cavedio come parte comune, curarne la manutenzione e impostare il riparto secondo il millesimale generale, senza cedere alla tentazione di addebitare le spese soltanto ai condomini affacciati. Deve inoltre vigilare sugli usi impropri e, quando serve, portare in assemblea gli interventi di conservazione con le maggioranze di legge. Documentare la natura comune del bene, con planimetrie e verbali, mette al riparo da contestazioni sul riparto.

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