Clausola che vieta gli affitti brevi: quando è valida

Un condominio può vietare gli affitti brevi solo attraverso una clausola di regolamento di natura contrattuale, approvata all'unanimità o accettata da ogni proprietario nel proprio atto di acquisto, e formulata in modo chiaro e specifico. Una clausola generica che vieta le attività moleste o richiede la destinazione a civile abitazione non basta, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza, a impedire la locazione turistica, che resta una forma di godimento abitativo dell'immobile.

Perché serve una clausola contrattuale

Il diritto di locare la propria unità immobiliare è una facoltà che discende dalla proprietà. Comprimerlo significa limitare un diritto reale sul bene esclusivo del singolo. Per questo un semplice regolamento assembleare, approvato a maggioranza ai sensi dell'articolo 1138 del Codice civile, non può introdurre un divieto di affittare a fini turistici: la maggioranza dei condòmini non ha il potere di incidere sulle facoltà di godimento delle proprietà individuali altrui.

Serve invece un regolamento di natura contrattuale, cioè predisposto dal costruttore e accettato nei singoli rogiti, oppure approvato dall'assemblea all'unanimità. Solo in questa forma le clausole possono creare veri e propri vincoli reali o obbligazioni reciproche che limitano l'uso delle unità private.

La clausola deve essere chiara e specifica

Non basta la natura contrattuale: la clausola deve indicare con precisione ciò che vieta. La giurisprudenza ha più volte affermato che i limiti alle facoltà del proprietario vanno interpretati in senso restrittivo e devono risultare da espressioni non equivoche. Una formula come divieto di adibire l'immobile ad attività che rechino disturbo non consente di vietare la locazione turistica in sé, perché quest'ultima non è di per sé un'attività molesta.

• Clausole valide: divieto espresso di destinare le unità a locazione turistica, casa vacanze, affitto breve o attività ricettiva
• Clausole insufficienti: obbligo generico di destinazione a civile abitazione, divieto di attività rumorose o moleste, divieto di attività commerciali
• Clausole nulle: divieti introdotti da un regolamento assembleare approvato a semplice maggioranza

Locazione turistica e attività alberghiera non sono la stessa cosa

Occorre distinguere. La locazione turistica pura, senza servizi alla persona, resta un contratto di godimento dell'immobile e non muta la destinazione abitativa. Diverso è il caso di attività ricettive strutturate, come il bed and breakfast o l'affittacamere, che comportano l'erogazione di servizi e un afflusso di persone assimilabile a un'attività d'impresa: qui anche una clausola che vieti le attività alberghiere o l'esercizio commerciale può risultare applicabile, sempre che sia contrattuale e sufficientemente determinata.

Il ruolo del CIN e degli obblighi pubblici

Gli obblighi amministrativi previsti per le locazioni turistiche, come il codice identificativo nazionale, non incidono sulla validità della clausola condominiale: sono piani distinti. Il rispetto degli adempimenti pubblici non rende automaticamente lecito ciò che un regolamento contrattuale vieta, così come una clausola condominiale non sostituisce gli obblighi verso l'autorità. Amministratore e proprietari devono ragionare separatamente sui due fronti.

Cosa può fare l'amministratore

Di fronte a un affitto breve contestato, l'amministratore deve prima verificare la natura della clausola invocata e la sua trascrizione o accettazione negli atti. Se la clausola è contrattuale, chiara e opponibile, può diffidare il proprietario e, in mancanza di adeguamento, agire con l'autorizzazione dell'assemblea per farla rispettare. Se invece è generica o assembleare, il divieto rischia di essere dichiarato inefficace in giudizio.

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