Colonne di scarico comuni: chi paga e chi risponde

Le colonne verticali di scarico che attraversano l'edificio per raccogliere i reflui dei vari appartamenti sono parti comuni del condominio ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, in quanto servono più unità. La diramazione orizzontale che si stacca dalla colonna per servire il singolo appartamento, invece, è di proprietà esclusiva del condomino che la utilizza. Da questa distinzione dipende tutto: chi paga la manutenzione, chi risponde delle infiltrazioni e come si ripartiscono le spese quando la tubazione si rompe o si intasa.

La regola dell'articolo 1117

L'articolo 1117 include tra le parti comuni le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune, come le canalizzazioni e gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali. La colonna montante, che riceve gli scarichi di tutti i piani e li convoglia verso la rete fognaria, ha una funzione oggettivamente comune ed è quindi condominiale, salvo che un titolo disponga diversamente. La sua conservazione è un onere che grava sull'intera collettività condominiale.

Dove finisce il comune e comincia il privato

Il confine tra parte comune e parte privata si colloca nel punto di diramazione: da lì in poi la tubazione serve un solo appartamento e appartiene a quel condomino. La sezione verticale comune resta condominiale, mentre lo spezzone orizzontale che entra nell'unità è privato. Questa linea di demarcazione è decisiva per attribuire la spesa e la responsabilità, perché individua chi deve intervenire e a chi va addebitato l'intervento.

• Colonna montante verticale che serve più piani: parte comune, spesa a carico di tutti i condomini con il millesimale.
• Diramazione orizzontale che serve il singolo appartamento: proprietà esclusiva, spesa a carico del condomino.
• Punto di diramazione: soglia che separa la responsabilità comune da quella privata.
• Titolo contrario: solo un atto o un regolamento contrattuale può modificare questa attribuzione.

Le spese di manutenzione della colonna comune

La pulizia, la disostruzione, la riparazione e la sostituzione della colonna di scarico comune sono spese condominiali e si ripartiscono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Se la colonna serve soltanto una parte del fabbricato, ad esempio una sola scala o un solo corpo di edificio, la spesa grava soltanto sui condomini di quella porzione, secondo la logica del condominio parziale. L'amministratore deve verificare quali unità sono effettivamente servite dalla colonna prima di impostare il riparto.

Chi risponde delle infiltrazioni

Quando un'infiltrazione danneggia un appartamento, la responsabilità segue la proprietà della tubazione che ha ceduto. Se a rompersi è la colonna comune, del danno risponde il condominio quale custode del bene comune, ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile sulla responsabilità per cose in custodia. Se invece a perdere è la diramazione privata di un condomino, risponde quel singolo proprietario. Prima di deliberare o di respingere una richiesta di risarcimento, l'amministratore deve far accertare il tratto di tubazione all'origine della perdita, di norma con una verifica tecnica o una videoispezione.

Intasamenti e uso improprio

Un caso frequente è l'intasamento della colonna comune provocato da un uso improprio, ad esempio l'immissione di materiali non consentiti da parte di un condomino. In quel caso, se si prova che l'ostruzione è imputabile a una condotta specifica, la spesa di disostruzione può essere addebitata al responsabile e non ripartita tra tutti. Se invece l'intasamento deriva dal normale invecchiamento o da incrostazioni fisiologiche, la spesa è comune. La distinzione tra usura oggettiva e condotta colposa, come per i solai, guida sempre la ripartizione.

Interventi straordinari e delibera assembleare

Il rifacimento integrale di una colonna di scarico ammalorata è un intervento di manutenzione straordinaria che va deliberato dall'assemblea con le maggioranze dell'articolo 1136 e, se di importo rilevante, accompagnato dal fondo speciale previsto dall'articolo 1135. È buona prassi allegare al preventivo una relazione che identifichi il tratto comune da rifare, così da separarlo con chiarezza dalle eventuali diramazioni private che restano a carico dei singoli. Questa trasparenza riduce le contestazioni sul riparto.

Distinguere tratti comuni e tratti privati, gestire riparti millesimali e parziali e archiviare le verifiche tecniche è più semplice con un gestionale ordinato. Con AmministraPro puoi impostare criteri di riparto per gruppi di unità, conservare le videoispezioni e i verbali e tenere traccia delle responsabilità per ogni impianto: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.