Le competenze dell'assemblea di condominio secondo l'art. 1135 del Codice civile

Le competenze dell'assemblea previste dall'art. 1135 del Codice civile definiscono il perimetro delle decisioni che spettano ai condomini riuniti e che nessun altro organo può assumere al loro posto. L'assemblea è l'organo sovrano del condominio: nomina e conferma l'amministratore, approva i conti, decide sui lavori più impegnativi e sulle liti che escono dalla gestione ordinaria. Conoscere queste attribuzioni serve sia all'amministratore, per non travalicare i propri poteri, sia ai condomini, per sapere su cosa hanno diritto di deliberare.

Le competenze dell'assemblea nell'art. 1135 del Codice civile

L'art. 1135 elenca in modo puntuale le materie riservate all'assemblea. Oltre a quanto stabilito dagli altri articoli, l'assemblea provvede alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione, all'approvazione del preventivo delle spese e alla loro ripartizione, all'approvazione del rendiconto annuale e all'impiego del residuo attivo, e alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. Si tratta di un elenco che traccia il confine tra ciò che decide l'assemblea e ciò che può fare da solo l'amministratore.

Nomina, conferma e retribuzione dell'amministratore

La prima attribuzione riguarda la conferma dell'amministratore e la determinazione del suo compenso. È l'assemblea a decidere chi amministra il condominio, per quanto tempo e a quali condizioni economiche. La retribuzione va concordata al momento dell'incarico, così da evitare contestazioni future sul quantum dovuto. La chiarezza su durata e compenso è anche una tutela per l'amministratore, che opera su una base condivisa e verificabile.

Rientra in questa area anche la scelta se rinnovare o meno l'incarico alla scadenza. L'assemblea valuta l'operato dell'anno trascorso e decide in autonomia, senza che l'amministratore uscente possa vantare un diritto alla riconferma. È una prerogativa dei condomini che sottolinea il carattere fiduciario del rapporto.

Approvazione del preventivo e ripartizione delle spese

L'assemblea approva il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e ne delibera la ripartizione tra i condomini. Il preventivo è lo strumento con cui si programma la gestione e si stabiliscono le rate: senza la sua approvazione l'amministratore non ha una base condivisa per chiedere i versamenti. La ripartizione segue le tabelle millesimali o i criteri specifici delle singole spese.

Approvazione del rendiconto annuale

A consuntivo, l'assemblea approva il rendiconto annuale predisposto dall'amministratore e decide sull'impiego dell'eventuale residuo attivo della gestione. È il momento in cui i condomini verificano come sono stati spesi i fondi e confrontano le uscite effettive con il preventivo. L'approvazione del rendiconto chiude l'esercizio e consolida la posizione contabile di ciascun condomino.

Manutenzione straordinaria e fondo speciale obbligatorio

Le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni rientrano tra le competenze dell'assemblea. In questi casi l'art. 1135 impone la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se l'esecuzione è prevista in più fasi, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Questa regola tutela i fornitori e assicura che il condominio disponga effettivamente delle somme necessarie prima di avviare i lavori.

Il fondo speciale nasce dalla riforma del condominio proprio per evitare che i lavori partano senza copertura finanziaria, lasciando l'impresa esposta e il condominio nella difficoltà di reperire le somme in corso d'opera. Prima di deliberare interventi di rilievo, quindi, l'assemblea deve programmare non solo la scelta tecnica ma anche il piano dei versamenti che alimenta il fondo.

Le liti e i poteri residui dell'assemblea

L'assemblea delibera sulle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore. Può inoltre autorizzare l'amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche per favorire il recupero del patrimonio edilizio, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona. Restano ferme le attribuzioni proprie dell'amministratore, che agisce da solo nell'ambito della gestione ordinaria.

Il confine tra le due sfere non è sempre netto e proprio qui nascono molte contestazioni: se l'amministratore assume da solo una decisione che spettava all'assemblea, la sua iniziativa può essere disconosciuta e le spese restare a suo carico. Per questo, nei casi dubbi, è prudente sottoporre comunque la questione all'assemblea, che resta l'organo titolare delle scelte di maggiore rilievo.

Come si assumono le decisioni

Le deliberazioni si assumono con le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice civile, che variano a seconda della materia e dell'importanza della decisione. Una convocazione regolare, un ordine del giorno chiaro e un verbale accurato sono i presupposti perché le delibere siano valide e difficilmente impugnabili. La forma non è un dettaglio: da essa dipende la tenuta delle decisioni assunte.

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