Comproprietari in disaccordo: chi vota per l'unità comune

Quando un'unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea di condominio. Lo stabilisce l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Il rappresentante è designato dai comproprietari interessati e, se questi non trovano un accordo, è nominato dall'autorità giudiziaria su richiesta anche di uno solo di loro. La regola serve a garantire che ogni unità esprima un voto unitario e coerente, evitando che una singola quota di comproprietà si moltiplichi in tante voci quanti sono i titolari.

Un'unità, un solo voto

Il principio del voto unitario si spiega con la struttura del condominio: il diritto di partecipare all'assemblea è legato all'unità immobiliare e ai suoi millesimi, non al numero di persone che ne sono titolari. Se un appartamento con cento millesimi appartiene a tre fratelli, quei cento millesimi restano cento e si esprimono con un solo voto, non con tre voti da cento ciascuno. In assemblea siede quindi un unico rappresentante, che porta la posizione della comproprietà nel suo insieme.

La designazione concorde

La via ordinaria è l'accordo tra i comproprietari. Essi indicano chi tra loro, o anche un terzo, parteciperà e voterà per quell'unità. La designazione può essere generale, valida per tutte le assemblee, oppure limitata a una singola riunione. È buona prassi che il rappresentante si presenti munito di una designazione scritta, così da consentire all'amministratore di verificare la legittimazione e di annotarla a verbale. In mancanza di indicazioni, l'amministratore deve prudentemente accertare chi abbia titolo a votare.

Il disaccordo tra i comproprietari

Il problema sorge quando i comproprietari non riescono a concordare il nome del rappresentante. In questo caso l'articolo 67 prevede espressamente che alla nomina provveda l'autorità giudiziaria, su ricorso anche di uno solo dei comproprietari. Il giudice designa la persona che eserciterà il diritto di voto, superando lo stallo. Non spetta all'amministratore né all'assemblea sostituirsi alle parti nella scelta: la soluzione del conflitto è affidata al giudice, che garantisce imparzialità.

Cosa fa l'amministratore in caso di stallo

Di fronte a comproprietari in disaccordo che si presentano in assemblea, l'amministratore deve gestire la situazione con equilibrio. Alcune indicazioni pratiche:

• Non ammettere il voto plurimo: l'unità esprime un solo voto, mai tanti voti quanti sono i comproprietari presenti
• Verificare l'eventuale esistenza di una designazione scritta valida prima di attribuire il voto
• Se manca l'accordo e la designazione, dare atto a verbale che l'unità non è rappresentata da un soggetto univocamente legittimato
• Invitare i comproprietari a designare concordemente il rappresentante o, in difetto, a ricorrere al giudice

Attribuire il voto in modo scorretto, o computare più voti per la stessa unità, può incidere sulla validità della delibera se quel voto è stato determinante per il quorum.

Effetti sul calcolo dei quorum

Se l'unità in comproprietà non è validamente rappresentata, i suoi millesimi non concorrono a formare la maggioranza favorevole né si computano tra i voti espressi. L'amministratore deve tenerne conto nel calcolo dei quorum costitutivo e deliberativo previsti dall'articolo 1136 del Codice civile. Un errore in questa fase, come contare comunque il voto di un comproprietario privo di designazione contro la volontà degli altri, rende la delibera esposta a impugnazione ai sensi dell'articolo 1137.

Comproprietà e delega

Il rappresentante designato dai comproprietari può a sua volta farsi rappresentare in una singola assemblea mediante delega scritta, nei limiti quantitativi previsti dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione. La delega non modifica la regola del voto unitario: anche il delegato porterà un solo voto per l'unità in comproprietà. È bene che nel documento risulti con chiarezza la catena della legittimazione, dalla comproprietà alla designazione fino all'eventuale delega, per non lasciare dubbi sul titolo di chi vota.

Registrare correttamente le comproprietà, i rappresentanti designati e le deleghe è indispensabile per calcolare quorum affidabili. Un gestionale come AmministraPro consente di associare a ogni unità i suoi contitolari, indicare il rappresentante e conservare le designazioni, così da arrivare in assemblea con la legittimazione già verificata. Le funzionalità sono nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.