Condominio in fieri: l'edificio in costruzione e le sue regole

Il condominio in fieri è la situazione che si crea quando un edificio è ancora in fase di costruzione o non del tutto ultimato, ma il costruttore ha già venduto almeno una unità immobiliare a un acquirente diverso da sé. In quel momento coesistono proprietà esclusive già trasferite e parti comuni destinate a servirle, e la disciplina del condominio inizia ad applicarsi anche se il fabbricato non è finito. Non serve un atto costitutivo formale: il condominio sorge per il solo fatto del frazionamento della proprietà.

Quando nasce il condominio se l'edificio non è finito

La giurisprudenza è costante nel ritenere che il condominio nasca automaticamente nel momento in cui l'unico proprietario originario, tipicamente l'impresa costruttrice, trasferisce a un altro soggetto la prima unità immobiliare, sempre che esistano parti comuni collegate da un rapporto di strumentalità con le unità di proprietà esclusiva. Non occorre che l'edificio sia ultimato, né che i condomini siano consapevoli di formare un condominio. È sufficiente la compresenza di almeno due proprietari e di beni comuni destinati al servizio delle unità.

Il caso tipico del condominio in fieri è quello dell'acquisto sulla carta: il costruttore vende appartamenti ancora da realizzare o in corso di realizzazione. Man mano che le vendite si perfezionano, la platea dei condomini si allarga, mentre il costruttore resta condomino per le unità ancora invendute. Fino a quando resta l'unico proprietario di tutto l'edificio, invece, non c'è condominio ma proprietà solitaria.

Le parti comuni si individuano nella prima vendita

Il momento decisivo per capire cosa è comune e cosa resta del costruttore è il primo atto di vendita. L'articolo 1117 del Codice civile presume comuni, salvo che il contrario risulti dal titolo, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni, i cortili e gli impianti fino al punto di diramazione verso le unità. Questa presunzione può essere superata solo da una riserva di proprietà chiara e specifica contenuta nel primo atto che frantuma la proprietà unica.

Sono frequenti le cosiddette riserve del costruttore, ad esempio sul lastrico solare per realizzare una futura sopraelevazione o su un'area destinata a parcheggio. Perché siano valide devono risultare da un titolo idoneo ed essere opponibili agli acquirenti successivi. Una previsione generica o inserita solo nel regolamento non basta a sottrarre un bene alla comunione se questo è per natura destinato all'uso comune.

Chi amministra il condominio durante la costruzione

Nella fase iniziale l'amministrazione è spesso di fatto nelle mani del costruttore, che resta il proprietario maggioritario delle unità invendute. Questo non elimina i diritti dei primi acquirenti, che possono partecipare alle decisioni sulle parti comuni in proporzione ai propri millesimi. Con l'aumentare del numero di condomini scattano gli obblighi ordinari: la nomina dell'amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto e il regolamento quando sono più di dieci.

• Il costruttore vota per le unità ancora sue, ma non può imporre scelte pregiudizievoli agli altri condomini
• I primi acquirenti hanno diritto di essere convocati e di consultare la documentazione delle parti comuni
• Alla vendita dell'ultima unità il costruttore esce dal condominio e cessa ogni sua posizione di controllo
• Le decisioni sulle parti comuni già ultimate seguono le maggioranze ordinarie dell'articolo 1136

Le spese nella fase in fieri

Finché l'edificio è in costruzione, occorre distinguere due categorie di costi. Le opere necessarie a completare il fabbricato secondo il contratto di vendita restano a carico del costruttore, che le ha promesse agli acquirenti. Le spese di gestione e manutenzione delle parti comuni già consegnate e in uso, invece, si ripartiscono tra tutti i condomini, costruttore compreso per le unità invendute, secondo i millesimi. Una utenza comune già attiva, la pulizia di un androne ultimato o la manutenzione di un ascensore in funzione rientrano nella gestione condominiale ordinaria.

È bene che l'amministratore, o chi ne fa le veci in questa fase, tenga una contabilità separata e trasparente, così da non confondere i costi di completamento dovuti dal venditore con le spese condominiali dovute da tutti. La chiarezza fin dall'inizio previene la maggior parte dei contenziosi tra primi acquirenti e impresa.

Verso il condominio a regime

Con l'ultimazione dei lavori e la vendita di tutte le unità, il condominio in fieri diventa un condominio a regime, con l'obbligo del conto corrente dedicato, del rendiconto annuale e del rispetto dei quorum assembleari. Il passaggio di consegne dal costruttore all'amministratore nominato dai condomini deve comprendere la documentazione tecnica, le tabelle millesimali, il regolamento contrattuale eventualmente predisposto e la storia dei rapporti con i fornitori delle utenze.

Gestire con ordine questa fase di passaggio è più semplice con strumenti digitali che tengano insieme anagrafe, tabelle e movimenti. Con AmministraPro l'amministratore struttura fin dal primo giorno l'anagrafe del nuovo condominio, importa le unità e le tabelle millesimali e imposta la contabilità separata tra costi di completamento e spese condominiali. Le funzionalità disponibili sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, dimensionati sul numero di condomini gestiti, nella pagina /prezzi.