Condominio minimo: cosa fare quando l'assemblea è in stallo

Il condominio minimo è quello composto da due soli partecipanti. Secondo la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 2046 del 2006) si applicano comunque le norme sul condominio negli edifici, articoli 1117 e seguenti del Codice civile, e non quelle sulla comunione. La conseguenza pratica più delicata riguarda le decisioni: con due soli proprietari l'assemblea si costituisce validamente solo con la presenza di entrambi e le delibere richiedono l'accordo unanime. Quando l'intesa manca, però, la gestione non deve paralizzarsi: interviene il giudice.

Perché il condominio minimo segue le regole del condominio

Per anni la giurisprudenza si è divisa tra chi applicava al caseggiato di due proprietari le regole della comunione e chi quelle del condominio. Le Sezioni Unite del 2006 hanno chiuso il contrasto: anche con due partecipanti c'è un edificio con parti comuni e parti di proprietà esclusiva, quindi si applica la disciplina condominiale. Ciò significa nomina eventuale dell'amministratore, tabelle millesimali, riparto delle spese secondo gli articoli 1123 e seguenti, obbligo di rendiconto.

La particolarità è nel funzionamento dell'assemblea. Le maggioranze dell'articolo 1136 presuppongono una pluralità di teste tra cui formare una maggioranza. Con due soli condòmini una maggioranza numerica non può formarsi: o entrambi sono d'accordo, e la delibera è valida, oppure c'è disaccordo, e la delibera non si forma.

L'assemblea con due partecipanti

Nel condominio minimo l'assemblea è regolarmente costituita solo se sono presenti tutti e due i proprietari. Non esiste una seconda convocazione che consenta di decidere con quorum ridotti: la presenza di uno solo dei due non basta a deliberare. La decisione è valida se entrambi votano nello stesso senso; se uno dei due dissente, la volontà collegiale non si perfeziona.

• L'assemblea è valida solo con la presenza di entrambi i proprietari
• La delibera richiede il voto conforme di tutti e due
• Il disaccordo blocca la formazione della delibera
• Non serve necessariamente nominare un amministratore (con meno di nove condòmini è facoltativo)

Cosa accade in caso di disaccordo

Il disaccordo tra i due proprietari è la situazione tipica del condominio minimo. Un condòmino vuole rifare la facciata, l'altro no; uno vuole nominare l'amministratore, l'altro preferisce l'autogestione. In questi casi la delibera non nasce, ma il problema resta. La legge non lascia il caseggiato in balia dello stallo: prevede uno strumento per sbloccare le decisioni necessarie.

Il ricorso al giudice ex articolo 1105

Lo strumento è il ricorso all'autorità giudiziaria previsto dall'articolo 1105, quarto comma, del Codice civile, richiamato in materia di comunione e applicabile anche al condominio minimo per colmare l'impossibilità di formare la maggioranza. La norma stabilisce che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, o non si forma una maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere al giudice, che provvede in camera di consiglio. Il giudice può disporre le misure indispensabili e, nei casi previsti, nominare un amministratore.

Il ricorso non serve per le scelte discrezionali di mera convenienza, ma per gli atti necessari alla conservazione e alla gestione del bene comune, come le opere urgenti o gli adempimenti obbligatori. È una valvola di sicurezza contro la paralisi, non un modo per aggirare il dissenso dell'altro proprietario su questioni di opportunità.

Spese, rendiconto e buone pratiche

Anche nel condominio minimo le spese si ripartiscono secondo i criteri legali: in proporzione ai millesimi per le spese generali, in base all'uso o alla funzione per le spese speciali come scale e ascensore (articoli 1123 e 1124). L'assenza di un amministratore non elimina l'obbligo di tenere i conti in ordine e di documentare entrate e uscite: è nell'interesse di entrambi i proprietari avere una contabilità chiara, utile anche in caso di futura vendita dell'unità.

Tenere ordinati conti, tabelle e verbali di un condominio minimo è semplice con uno strumento pensato per la gestione condominiale. AmministraPro consente di gestire anche i piccoli caseggiati con rendiconto, riparto e archivio documentale: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani adatti anche ai condomini più piccoli sono su /prezzi.