Elenco delle parti comuni del condominio secondo l'art. 1117

L'elenco delle parti comuni del condominio contenuto nell'art. 1117 del Codice civile è uno dei riferimenti più consultati da amministratori e condomini, perché stabilisce quali beni si considerano di proprietà comune anche in assenza di un titolo che lo dica espressamente. Non si tratta di un elenco chiuso e tassativo, ma di una presunzione che può essere superata dal titolo di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale. Capire come funziona questa presunzione aiuta a evitare contestazioni sulla ripartizione delle spese e sull'uso degli spazi comuni.

La funzione dell'art. 1117 nell'elenco delle parti comuni

L'art. 1117 nasce per risolvere in via presuntiva un problema pratico: in un edificio suddiviso in più unità immobiliari, molti beni servono all'uso o al godimento di tutti i condomini, ma non sempre gli atti di acquisto ne specificano la titolarità. La norma stabilisce che, salvo che il titolo disponga diversamente, questi beni appartengono in comune a tutti i proprietari delle singole unità, in proporzione ai millesimi di ciascuno. È una presunzione relativa, cioè ammette prova contraria, ma opera automaticamente ogni volta che manca un'indicazione diversa.

I beni compresi nell'elenco delle parti comuni

L'elenco codicistico comprende, tra gli altri, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari destinati all'uso comune, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e i cortili. Vi rientrano anche le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, gli impianti per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a internet, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

• Suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti.
• Tetti e lastrici solari destinati all'uso comune.
• Scale, portoni, vestiboli, anditi, portici e cortili.
• Ascensori, pozzi, cisterne e impianti idrici, fognari, elettrici, di riscaldamento.
• Aree destinate a parcheggio e locali per servizi comuni, come la portineria e l'alloggio del portiere.

La presunzione di comunione e la prova contraria

La presunzione stabilita dall'art. 1117 opera salvo che risulti diversamente dal titolo. Il titolo, in questo contesto, è l'atto che ha dato origine alla proprietà separata delle unità immobiliari, cioè in genere il primo atto di frazionamento dell'edificio, oppure gli atti di acquisto successivi quando contengono clausole specifiche. Se il titolo attribuisce un bene, che astrattamente rientrerebbe tra le parti comuni, alla proprietà esclusiva di un condomino o di un terzo, la presunzione viene superata e prevale quanto scritto nell'atto. Per questo motivo, in caso di dubbio sulla natura di un bene, il primo passo è sempre verificare i titoli di acquisto delle singole unità e l'atto costitutivo del condominio.

Il regolamento condominiale contrattuale

Anche il regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè quello predisposto dall'originario unico proprietario o costruttore e accettato da tutti gli acquirenti nei rispettivi atti, può derogare alla presunzione legale, attribuendo la proprietà esclusiva di un bene altrimenti comune o, al contrario, destinando all'uso comune un bene che sarebbe di proprietà esclusiva. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza dopo la costituzione del condominio, non ha invece questo potere derogatorio sulla titolarità dei beni, perché può disciplinare l'uso delle cose comuni ma non incidere sui diritti di proprietà senza il consenso di tutti gli interessati.

I beni esclusi dall'elenco delle parti comuni

Non tutti i beni dell'edificio rientrano nella presunzione di comunione. Restano di proprietà esclusiva i muri interni alle singole unità, gli infissi e le finiture interne, i balconi aggettanti nella parte che non svolge funzione estetica per la facciata, i box e i posti auto quando risultano acquistati come unità autonome con proprio subalterno catastale. Anche i sottotetti e i locali di sgombero possono essere di proprietà esclusiva se così risulta dal titolo, mentre restano comuni quando servono all'accesso a impianti comuni o quando il titolo non ne specifica la destinazione.

Le conseguenze pratiche per la gestione condominiale

Qualificare correttamente un bene come comune o esclusivo ha ricadute dirette sulla ripartizione delle spese di manutenzione e sulla legittimazione a deliberarne gli interventi. Le spese per la conservazione delle parti comuni gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi, salvo criteri diversi previsti dal regolamento o dalla legge per i beni destinati a servire in misura diversa le singole unità, come nel caso delle scale o dell'ascensore. Un errore di qualificazione può portare a impugnazioni delle delibere di ripartizione o a contestazioni sulla legittimità di un intervento deciso dall'assemblea su un bene che in realtà è di proprietà esclusiva.

La presunzione di comunione dell'art. 1117 opera in via residuale: prevale sempre quanto stabilito dal titolo di acquisto o dal regolamento contrattuale.

Come verificare la natura dei beni in pratica

Nella gestione quotidiana, l'amministratore che ha dubbi sulla natura comune o esclusiva di un bene dovrebbe consultare l'atto costitutivo del condominio, i titoli di acquisto delle unità coinvolte e le planimetrie catastali, prima di sottoporre la questione all'assemblea o di procedere alla ripartizione di una spesa. In caso di contrasto persistente tra condomini, la qualificazione del bene può essere chiarita in via giudiziale, ma nella maggior parte dei casi una lettura attenta dei documenti originari è sufficiente a sciogliere il dubbio senza arrivare al contenzioso.

Tenere un archivio ordinato dei titoli, del regolamento e delle planimetrie è quindi utile non solo per la trasparenza verso i condomini, ma anche per prevenire controversie sulla natura dei beni. AmministraPro permette di conservare e consultare digitalmente questa documentazione insieme ai rendiconti e alle delibere assembleari, facilitando le verifiche quando emergono dubbi sulla titolarità di una parte comune. Puoi scoprire come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani disponibili nella sezione prezzi.