Condominio senza amministratore: come si gestisce

Un condominio può trovarsi temporaneamente senza amministratore dopo dimissioni, revoca o mancato rinnovo. La legge però impone la nomina quando i condòmini sono più di otto: se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario. Sotto questa soglia la nomina non è obbligatoria e i condòmini possono gestire direttamente le parti comuni, con le regole delle decisioni collettive.

Quando la nomina è obbligatoria

L'articolo 1129 del Codice civile stabilisce che, se i condòmini sono più di otto, l'assemblea deve nominare un amministratore. La soglia si conta sul numero dei condòmini, cioè dei proprietari, non sul numero delle unità immobiliari. Superata questa soglia, la gestione diretta non è ammessa in via stabile: il condominio deve avere un amministratore, figura obbligatoria per legge, incaricato di eseguire le delibere, riscuotere le quote e tenere la contabilità.

Chi decide senza amministratore

Nei condomini che possono restare senza amministratore, o nel periodo di vuoto tra due gestioni, le decisioni sulle parti comuni spettano collettivamente ai condòmini, riuniti in assemblea e con le maggioranze previste dalla legge. Nessun singolo condòmino, anche il più attivo, può decidere da solo o impegnare gli altri. Per le materie non regolate dalle norme sul condominio si applicano le regole sulla comunione dei beni.

I rischi del vuoto di gestione

• Mancato pagamento di fornitori e utenze, con rischio di distacco dei servizi
• Scadenze fiscali e versamenti non effettuati
• Impianti senza manutenzione e responsabilità per la sicurezza
• Nessun soggetto legittimato a riscuotere le quote e agire contro i morosi
• Difficoltà a rappresentare il condominio nei rapporti con terzi

La nomina giudiziale

Se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore, e la nomina è obbligatoria, uno o più condòmini o l'amministratore dimissionario possono rivolgersi al tribunale del luogo dove si trova il condominio. Il ricorso può essere presentato in carta semplice e non richiede necessariamente l'assistenza di un legale. Si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione: il giudice non risolve una lite, ma assicura al condominio l'organo di gestione necessario.

Come si prepara il ricorso

Nel ricorso conviene indicare i dati del condominio, il numero dei condòmini, la situazione che ha lasciato scoperta la gestione e la richiesta di nomina. È utile allegare la documentazione che prova il tentativo di nomina in assemblea e il suo esito negativo. Ottenuto il decreto di nomina, l'amministratore designato dal giudice assume i poteri ordinari e resta in carica secondo le regole generali, con l'assemblea che potrà poi provvedere alla nomina o alla conferma.

Tornare a una gestione stabile

La gestione diretta o il vuoto tra due amministrazioni dovrebbero durare il meno possibile. La soluzione ordinaria resta la nomina di un amministratore, che assicura contabilità regolare, rispetto delle scadenze, manutenzione degli impianti e tutela dei crediti. Anche i condomini sotto la soglia degli otto condòmini spesso scelgono comunque un amministratore per non doversi coordinare su ogni singola decisione.

Che si tratti di riprendere una gestione lasciata scoperta o di insediare un nuovo amministratore dopo la nomina, avere subito ordine nei conti fa la differenza. Con AmministraPro si ricostruisce la contabilità, si tracciano le scadenze e si gestiscono quote e morosità da un unico strumento. Le funzionalità sono nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.