Villette a schiera: strade e spazi comuni nel condominio

Un complesso di villette a schiera è a tutti gli effetti un condominio quando le abitazioni, pur autonome, condividono strade interne, viali d'accesso, parcheggi o aree verdi. La Cassazione ha chiarito che è sufficiente la presenza di parti comuni tra quelle indicate dall'articolo 1117 del Codice civile per configurare il condominio, anche in assenza di un edificio sviluppato in altezza. Le strade e gli spazi comuni seguono quindi le regole condominiali su gestione, manutenzione e ripartizione delle spese.

Perché le villette a schiera formano un condominio

Il condominio orizzontale nasce dalla compresenza di unità di proprietà esclusiva, le singole villette, e di parti destinate all'uso comune. Non conta lo sviluppo verticale del fabbricato: ciò che rileva è il collegamento funzionale tra le abitazioni e i beni condivisi. Se le villette dispongono di un cancello unico, di un viale di accesso, di un parcheggio o di un giardino comune, quei beni sono parti comuni e la loro gestione ricade nella disciplina del condominio, applicata in quanto compatibile con la struttura orizzontale.

Non tutto, però, è automaticamente comune. Restano di proprietà esclusiva le porzioni che servono la singola villetta: il tetto della propria unità, i muri perimetrali non condivisi, il giardino di pertinenza recintato e assegnato. La linea di confine tra ciò che è comune e ciò che è esclusivo si legge nei titoli di acquisto e, se esiste, nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore.

Quali sono le tipiche parti comuni

Nelle villette a schiera sono di regola comuni gli elementi al servizio di tutte o di più unità del complesso.

• Strade e viali interni di accesso alle villette
• Cancello carrabile e pedonale d'ingresso al comparto
• Parcheggi comuni e aree di manovra
• Aree a verde condominiale e recinzioni perimetrali del complesso
• Reti fognarie, idriche e di illuminazione a servizio di più unità

La ripartizione delle spese di strade e viali

Le spese di manutenzione delle parti comuni si ripartiscono in base ai valori proporzionali, di regola secondo tabelle millesimali. Vale però un principio importante: quando una parte comune serve solo un gruppo di villette, e non tutte, le relative spese gravano unicamente sui proprietari che ne traggono utilità, secondo l'articolo 1123, terzo comma, del Codice civile. Così, se una strada interna serve solo alcune unità o una grondaia è condivisa da due villette contigue, contribuiscono soltanto i proprietari effettivamente serviti.

Questo criterio evita che tutti paghino per opere che avvantaggiano solo alcuni. Per applicarlo correttamente è essenziale mappare quali beni servono l'intero complesso e quali solo porzioni, predisponendo tabelle distinte quando la situazione lo richiede.

La gestione e l'amministratore

Come ogni condominio, anche quello di villette a schiera è tenuto agli adempimenti ordinari. La nomina dell'amministratore diventa obbligatoria quando i proprietari sono più di otto, e il regolamento quando sono più di dieci. Sotto queste soglie la gestione può essere diretta dai condomini, ma restano fermi gli obblighi di contribuzione alle spese comuni e le regole sulle decisioni. Il condominio orizzontale deve dotarsi di codice fiscale e, quando gestisce spese comuni, di una contabilità ordinata.

I problemi ricorrenti nei complessi di villette

I contenziosi più frequenti riguardano proprio la qualificazione delle parti: è comune o esclusiva quella recinzione, quel tratto di strada, quel muro? E, di conseguenza, chi paga la manutenzione. Un altro nodo tipico è la manutenzione di beni che servono solo alcune villette, come tratti di viale o impianti parziali. La chiarezza dei titoli e delle tabelle è la migliore prevenzione: dove il regolamento contrattuale e le tabelle sono precisi, i conflitti si riducono drasticamente.

Gestire un condominio orizzontale con parti comuni a geometria variabile è più semplice con uno strumento che consente tabelle dedicate per gruppi di unità e riparti differenziati. Con AmministraPro l'amministratore modella le parti comuni del complesso, imposta tabelle per i beni che servono solo alcune villette e produce riparti trasparenti. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.