Il condomino dissenziente rispetto alla lite (art. 1132)

La figura del condomino dissenziente lite condominio e' disciplinata dall'articolo 1132 del Codice civile e rappresenta uno degli istituti meno conosciuti, ma più utili, per chi in assemblea vota contro la decisione di intraprendere o resistere a una causa. Comprendere come funziona questa norma aiuta il condomino a proteggere la propria posizione senza dover impugnare la delibera, e aiuta l'amministratore a gestire correttamente le comunicazioni conseguenti.

Cosa prevede l'articolo 1132

La norma stabilisce che il condomino, il quale non abbia consentito alla lite deliberata dall'assemblea contro un terzo o promossa da un terzo contro il condominio, possa con atto notificato all'amministratore separare la propria responsabilità dalle conseguenze della lite stessa, per la parte eccedente la sua quota. Si tratta di una facoltà individuale, che non richiede l'assenso degli altri condomini e non incide sulla validita' della delibera assunta a maggioranza.

L'atto di dissociazione deve essere formale, quindi non basta aver votato contro in assemblea: il condomino deve inviare una comunicazione specifica all'amministratore, in cui manifesta la volonta' di dissociarsi dalla lite già deliberata.

Il voto contrario non basta

Un errore diffuso e' pensare che il semplice voto contrario in assemblea equivalga alla dissociazione prevista dall'articolo 1132. Non e' così: il voto negativo riguarda la fase deliberativa e non produce automaticamente gli effetti di tutela della norma. Solo la comunicazione formale successiva, indirizzata all'amministratore, attiva la posizione di dissenziente in senso tecnico, con la conseguente limitazione di responsabilità per le spese eccedenti in caso di soccombenza.

Effetti sulla ripartizione delle spese

Durante lo svolgimento della causa il condomino dissenziente continua comunque a contribuire alle spese ordinarie di gestione della lite, secondo i millesimi di proprietà, perché la dissociazione non lo esime dal partecipare al bilancio condominiale corrente. L'effetto pratico dell'articolo 1132 si manifesta soprattutto quando il condominio perde la causa: in quel caso il dissenziente può far valere la propria posizione per contenere la propria esposizione rispetto alle conseguenze più gravose della soccombenza, come le spese legali della controparte o eventuali risarcimenti aggiuntivi imposti dal giudice.

Ambito di applicazione della norma

L'articolo 1132 si applica alle liti tra condominio e terzi, sia quando il condominio agisce sia quando resiste a una domanda promossa contro di esso. Non si applica invece alle controversie interne, come quelle tra il condominio e un singolo condomino per il recupero di quote non versate, perché in questi casi la posizione del condomino coinvolto e' quella di parte diretta del giudizio e non quella di un soggetto che subisce una decisione collettiva presa da altri.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione della comunicazione

L'amministratore, ricevuta la comunicazione di dissociazione, deve prenderne atto formalmente e conservarla agli atti del condominio, dandone eventualmente notizia in assemblea. Non ha invece il potere di rifiutare o valutare nel merito la dissociazione: si tratta di un diritto potestativo del condomino, che produce i suoi effetti indipendentemente da un giudizio di merito dell'amministratore o degli altri condomini.

La dissociazione ex articolo 1132 non ferma la lite, ma protegge chi l'ha ritenuta sbagliata dalle conseguenze più pesanti di una sconfitta.

Quando conviene dissociarsi

La scelta di dissociarsi va valutata caso per caso. Ha senso quando il condomino ritiene realmente che la lite sia rischiosa, priva di solide basi giuridiche o economicamente sproporzionata rispetto al beneficio atteso, e vuole tutelarsi in anticipo dalle conseguenze di un'eventuale sconfitta. Non ha invece particolare utilità quando la causa riguarda diritti chiari del condominio, con elevate probabilita' di successo, perché in quel caso il rischio che la norma intende attenuare e' remoto.

Rapporti con l'impugnazione della delibera

La dissociazione ex articolo 1132 e' uno strumento distinto e alternativo rispetto all'impugnazione della delibera assembleare che ha autorizzato la lite. Il condomino può scegliere di non impugnare la decisione, magari perché non ravvisa vizi di forma o di merito nella delibera, e limitarsi a dissociarsi dalle conseguenze economiche più gravose, mantenendo così un atteggiamento meno conflittuale verso il resto della compagine condominiale.

Gestire correttamente le comunicazioni con strumenti digitali

Tracciare le comunicazioni di dissociazione, conservarle in modo ordinato e collegarle al fascicolo della lite e al rendiconto e' un compito che un buon software gestionale semplifica notevolmente. AmministraPro offre agli amministratori strumenti dedicati alla gestione documentale e alla comunicazione con i condomini, descritti nella pagina delle funzionalita'; chi desidera valutare i costi può consultare la sezione prezzi per individuare il piano più adatto al proprio portafoglio di condomini.