Conflitto di interessi del condomino nel voto in assemblea

Il conflitto di interessi del condomino nel voto si verifica quando, su un determinato punto all'ordine del giorno, l'interesse personale del singolo confligge con quello comune del condominio. La legge non vieta in modo assoluto a quel condomino di votare, ma la delibera è annullabile se il suo voto è stato determinante per raggiungere la maggioranza e la decisione ha arrecato danno al condominio. Il criterio pratico che usano i giudici è la cosiddetta prova di resistenza: si verifica se, togliendo il voto in conflitto, la maggioranza sarebbe stata comunque raggiunta.

Che cos'è il conflitto di interessi in assemblea

Si ha conflitto quando il condomino porta in assemblea un interesse proprio, distinto e contrapposto a quello della collettività, su una specifica deliberazione. Esempi ricorrenti sono il condomino che è anche fornitore o appaltatore del condominio e vota sull'affidamento a se stesso, il condomino che vota su una lite che il condominio ha proprio contro di lui, o chi ha un interesse personale al modo in cui viene ripartita una spesa. Il conflitto è sempre riferito al singolo punto: lo stesso condomino può votare liberamente su tutti gli altri argomenti dove il suo interesse coincide con quello comune.

Il condomino deve astenersi?

Il dovere di correttezza suggerisce al condomino in conflitto di astenersi dal voto sul punto specifico. Tuttavia non esiste una norma che dichiari nullo o invalido di per sé il voto espresso in conflitto: la conseguenza si produce solo se quel voto è stato determinante e la delibera è dannosa per il condominio. L'astensione resta la condotta più prudente, perché evita di esporre la delibera al rischio di annullamento e mette al riparo lo stesso condomino da contestazioni. Chi presiede l'assemblea può invitare all'astensione, ma non può escludere il condomino dal voto.

La prova di resistenza sul quorum

Il meccanismo con cui si valuta l'incidenza del voto in conflitto è la prova di resistenza. In concreto si sottrae il voto del condomino in conflitto dal computo e si verifica se la maggioranza richiesta dall'art. 1136 del Codice civile sarebbe stata ugualmente raggiunta con i voti restanti. Se la maggioranza tiene anche senza quel voto, la delibera resiste e non è annullabile per il conflitto. Se invece, tolto quel voto, la maggioranza non c'è più, allora il voto in conflitto è stato determinante e la delibera è annullabile su impugnazione di chi vi abbia interesse.

Delibera annullabile, non nulla

È importante distinguere: la delibera adottata con il voto determinante del condomino in conflitto è annullabile, non nulla. La differenza è sostanziale. La delibera annullabile produce effetti fino a quando non viene annullata dal giudice, e può essere impugnata solo dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 del Codice civile. Se nessuno impugna nei termini, la delibera si consolida e resta valida. Chi vuole far valere il conflitto deve quindi attivarsi tempestivamente.

Chi può impugnare e in quali termini

L'impugnazione spetta ai condomini che non hanno concorso a formare la maggioranza viziata: gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti. Il termine è di trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti presenti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Prima di ricorrere al giudice è possibile, e spesso opportuno, tentare la mediazione, obbligatoria in materia di condominio. Documentare in verbale la posizione di conflitto e l'esito del voto agevola la valutazione della prova di resistenza.

Come prevenire il rischio

• Individuare i punti dell'ordine del giorno in cui un condomino ha un interesse personale.
• Invitare il condomino in conflitto ad astenersi sul singolo punto.
• Annotare a verbale la posizione di conflitto e l'esito del voto.
• Verificare la tenuta del quorum con la prova di resistenza.
• Ricordare i termini di trenta giorni per l'eventuale impugnazione.

Tenere sotto controllo i quorum e il peso di ciascun voto in base ai millesimi è la chiave per capire se un voto in conflitto è stato determinante. Un software gestionale calcola in automatico le maggioranze e consente di simulare la prova di resistenza sottraendo un voto, oltre a produrre un verbale che dà conto con precisione dell'esito. AmministraPro integra questi strumenti nella gestione dell'assemblea: puoi vederli nella pagina delle funzionalità e valutare i piani nella sezione prezzi.