Da comunione a condominio: quando e come avviene il passaggio

Comunione e condominio non sono sinonimi. Nella comunione due o più persone sono proprietarie dello stesso bene per quote ideali, senza porzioni di proprietà esclusiva. Nel condominio, invece, accanto a unità di proprietà esclusiva di distinti soggetti esistono parti comuni destinate a servirle. Il passaggio da comunione a condominio avviene quando l'immobile viene frazionato: dalla proprietà per quote su tutto il bene si passa alla proprietà esclusiva di singole unità, con le parti comuni che restano in comproprietà. In quel momento nasce il condominio, senza bisogno di alcun atto costitutivo.

La differenza di partenza tra comunione e condominio

Nella comunione ordinaria ogni partecipante è titolare di una quota ideale dell'intero bene e può chiedere in ogni momento lo scioglimento e la divisione, senza che gli altri possano opporsi. Il regolamento e l'amministratore sono facoltativi. Nel condominio, invece, le parti comuni sono per regola indivisibili, perché servono le unità di proprietà esclusiva, e la loro divisione romperebbe il collegamento funzionale. Il condominio ha inoltre organi e obblighi propri, come l'assemblea e, oltre certe soglie, l'amministratore e il regolamento.

Il condominio si può quindi descrivere come una particolare forma di comunione, quella in cui accanto ai beni comuni ci sono proprietà esclusive individuali il cui godimento dipende dalle parti comuni. È questa compresenza a segnare il confine tra le due figure.

Il momento del frazionamento

Il passaggio si realizza con il frazionamento della proprietà. Finché l'immobile appartiene per quote indivise a più persone, si è in comunione. Quando quelle stesse persone, o un nuovo assetto proprietario, danno vita a unità immobiliari distinte, ciascuna di proprietà esclusiva, e restano parti destinate all'uso comune, la comunione si trasforma in condominio. Ciò può avvenire con un atto di divisione, con la vendita di singole unità a soggetti diversi o con l'assegnazione di porzioni determinate agli ex comproprietari.

• Divisione della comunione con assegnazione di unità esclusive ai partecipanti
• Vendita di porzioni determinate dell'immobile a soggetti diversi
• Successione che frazioni tra più eredi unità distinte con parti comuni
• Costruzione o frazionamento che crei più unità autonome nello stesso edificio

Cosa cambia con la nascita del condominio

Con il condominio si applicano le presunzioni di comunione dell'articolo 1117: suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, scale, cortili e impianti fino alla diramazione si presumono comuni, salvo titolo contrario. Scattano gli obblighi di contribuzione alle spese in base ai millesimi, le regole sulle maggioranze assembleari degli articoli 1136 e seguenti e il divieto di dividere le parti comuni. Il singolo non può più chiedere lo scioglimento come nella comunione ordinaria, perché le parti comuni sono al servizio delle unità esclusive.

Nasce anche l'esigenza di un codice fiscale del condominio, di una gestione contabile ordinata e, superate le soglie di legge, della nomina dell'amministratore quando i condomini sono più di otto e del regolamento quando sono più di dieci.

Quando resta comunione e non diventa condominio

Non ogni compresenza di proprietari genera un condominio. Se l'immobile resta di proprietà comune per quote, senza porzioni esclusive, si è ancora in comunione: pensiamo a un terreno o a un fabbricato posseduto pro indiviso da più eredi. Manca l'elemento decisivo, cioè la coesistenza di unità esclusive e parti comuni funzionalmente collegate. In questi casi si applicano le norme sulla comunione, con la facoltà di ciascuno di chiedere la divisione, e non quelle sul condominio.

Le conseguenze pratiche del passaggio

Trasformata la comunione in condominio, occorre predisporre le tabelle millesimali che esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità, impostare la contabilità con conto dedicato e organizzare le assemblee secondo i quorum di legge. Serve anche mappare con precisione quali parti sono diventate comuni e quali sono di proprietà esclusiva, per evitare contestazioni sulle spese. È un momento delicato, perché la gestione informale tipica della comunione lascia il posto a regole più rigorose.

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