Delibera non eseguita: responsabilità dell'amministratore

L'amministratore che non esegue una delibera valida dell'assemblea viene meno a uno dei suoi obblighi fondamentali e può risponderne. L'art. 1130 del Codice civile gli impone di eseguire le deliberazioni assembleari; se resta inerte o ritarda senza giustificazione e da ciò deriva un danno, il condominio può chiedergli il risarcimento e l'assemblea può revocarlo. L'inadempimento va valutato con la diligenza qualificata richiesta a chi gestisce interessi altrui in modo professionale.

L'obbligo di eseguire le delibere

L'assemblea è l'organo che decide, l'amministratore è l'organo che attua. Una volta che una delibera è validamente approvata e non impugnata, oppure la cui esecuzione non è sospesa dal giudice, essa vincola l'amministratore, che deve darvi seguito nei tempi e nei modi indicati. Non spetta all'amministratore sindacare l'opportunità della decisione: se la ritiene illegittima può segnalarlo e, nei limiti dati, impugnarla, ma finché la delibera è efficace ha il dovere di eseguirla. L'esecuzione rientra tra le attribuzioni dell'art. 1130 e nel più generale dovere di diligenza del mandatario di cui agli artt. 1176 e 1710 del Codice civile.

Quando la mancata esecuzione diventa illecito

Non ogni ritardo genera responsabilità. Occorre distinguere l'inadempimento colpevole da quello giustificato. È giustificato, per esempio, il mancato avvio di lavori la cui delibera sia stata sospesa dal giudice, o quando manca la provvista finanziaria che l'assemblea stessa non ha reso disponibile. È invece colpevole l'inerzia di chi, potendo agire, non incarica la ditta approvata, non firma il contratto deliberato, non versa un pagamento dovuto o non avvia l'azione legale decisa. La responsabilità sorge quando alla condotta omissiva si accompagna un danno e un nesso causale tra i due.

Casi concreti frequenti

• Lavori di messa in sicurezza deliberati e non affidati, con aggravamento del degrado e danni a terzi.
• Delibera di stipulare o rinnovare la polizza globale fabbricati non eseguita, con il condominio scoperto al verificarsi di un sinistro.
• Mandato ad agire contro un moroso non attivato, con maturazione della prescrizione o insolvenza sopravvenuta.
• Contratto di manutenzione dell'ascensore deliberato e mai firmato, con fermo dell'impianto.
• Rimborso a un condòmino approvato in assemblea e mai erogato.

Le conseguenze: risarcimento del danno

Se dalla mancata esecuzione deriva un danno patrimoniale, l'amministratore ne risponde a titolo di responsabilità contrattuale verso il condominio, che agisce come mandante. Il danno risarcibile comprende il maggior costo sopportato, la perdita subita e, se provato, il mancato guadagno. Un esempio ricorrente è il sinistro non coperto perché la polizza deliberata non è stata attivata: qui l'amministratore può essere chiamato a rispondere dell'importo che l'assicurazione avrebbe pagato. La prova del danno e del nesso causale grava su chi agisce, mentre l'amministratore deve dimostrare che l'inadempimento non è a lui imputabile.

La revoca per gravi irregolarità

Oltre al risarcimento, la mancata esecuzione di delibere può integrare una grave irregolarità nella gestione. L'art. 1129 del Codice civile consente all'assemblea di revocare l'amministratore in ogni tempo e prevede la revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condòmino nei casi più gravi. L'inerzia sistematica nell'attuare le decisioni assembleari, soprattutto quando espone il condominio a rischi o costi evitabili, è tra le condotte che possono giustificare la rimozione dall'incarico.

Come prevenire il rischio

La difesa migliore è una gestione tracciabile. L'amministratore prudente traduce ogni delibera esecutiva in una serie di attività datate: affidamenti, contratti, pagamenti, comunicazioni. Documentare l'avvio delle pratiche e le eventuali cause di sospensione permette di distinguere l'inadempimento colpevole dal ritardo giustificato. Quando l'esecuzione dipende da provvista non ancora versata dai condòmini, conviene darne atto per iscritto e sollecitare l'assemblea, per non trovarsi accusati di un'inerzia che dipende in realtà dalla morosità altrui.

Con AmministraPro l'amministratore collega ogni delibera alle attività da svolgere, con scadenze, documenti e stato di avanzamento, così da dimostrare in ogni momento di avere dato seguito alle decisioni dell'assemblea. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.