Impianti non controllati: la responsabilità dell'amministratore

L'amministratore che trascura i controlli e la manutenzione a norma degli impianti comuni può rispondere dei danni che ne derivano. Ascensore, impianto termico centralizzato, impianto elettrico e presidi antincendio richiedono verifiche periodiche obbligatorie e affidamenti a tecnici abilitati. L'omissione di questi adempimenti, quando causa un infortunio o un danno, fonda la responsabilità del condominio come custode ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile e può ricadere sull'amministratore per la sua negligenza gestionale.

Gli impianti comuni e i controlli dovuti

Gli impianti a servizio dell'edificio sono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile e la loro cura rientra tra le attribuzioni dell'amministratore. Molti impianti sono soggetti a verifiche periodiche e a manutenzione programmata previste da normative tecniche e di sicurezza: l'ascensore richiede le verifiche periodiche e la manutenzione da parte di ditta abilitata, l'impianto termico centralizzato i controlli di efficienza e sicurezza, l'impianto elettrico e i presidi antincendio i controlli previsti dalle rispettive discipline. L'amministratore deve assicurare che questi adempimenti siano eseguiti nei tempi e da soggetti qualificati.

La responsabilità per danno da cose in custodia

Quando un impianto comune provoca un danno, la responsabilità si valuta anzitutto con il criterio dell'art. 2051 del Codice civile: il condominio, custode del bene, risponde a prescindere dalla colpa, salvo la prova del caso fortuito. La prova liberatoria è difficile da fornire se emerge che le verifiche obbligatorie erano scadute o la manutenzione era stata trascurata. In questa cornice, l'amministratore che non ha programmato i controlli, non ha rinnovato i contratti di manutenzione o ha ignorato i verbali con esito negativo espone il condominio alla responsabilità e può essere chiamato a risponderne in rivalsa.

Situazioni tipiche di rischio

• Verifica periodica dell'ascensore scaduta e infortunio a un utente.
• Impianto termico centralizzato senza i controlli di sicurezza previsti.
• Presidi antincendio non revisionati o segnaletica di sicurezza mancante.
• Impianto elettrico comune non a norma all'origine di un corto o di un incendio.
• Verbale di verifica con prescrizioni non ottemperate entro i termini indicati.

Sicurezza sul lavoro e affidamento dei lavori

Quando il condominio commissiona lavori sulle parti comuni, l'amministratore assume anche compiti in materia di sicurezza. Nell'affidamento degli interventi occorre verificare l'idoneità tecnico professionale delle imprese e, nei casi previsti, provvedere agli adempimenti relativi al coordinamento della sicurezza. Trascurare questi obblighi, oltre a esporre a sanzioni, aggrava la posizione dell'amministratore in caso di infortunio, perché la negligenza nell'organizzazione dei lavori concorre a determinare l'evento dannoso.

Il ruolo dell'assemblea

Gli interventi di adeguamento e la stipula dei contratti di manutenzione onerosi vanno portati all'assemblea, che delibera con le maggioranze dell'art. 1136. L'amministratore che segnala la necessità di un adeguamento e propone la spesa, ma si vede negare la delibera, trasferisce sui condòmini la responsabilità della scelta, purché la segnalazione risulti a verbale. Diversa è la posizione di chi non porta neppure la questione all'attenzione dell'assemblea: in questo caso l'omissione è tutta sua. Nei casi di pericolo imminente resta fermo il potere di intervento urgente ai sensi dell'art. 1135.

Programmare per non dimenticare

La chiave è lo scadenzario. Ogni impianto ha una sua cadenza di verifiche e manutenzioni: tenere un calendario degli adempimenti, con la data dell'ultimo controllo, la scadenza del successivo e la ditta incaricata, evita che un termine passi inosservato. Conservare i verbali delle verifiche, i contratti di manutenzione e la prova dell'ottemperanza alle prescrizioni consente all'amministratore di dimostrare la propria diligenza e di reagire per tempo a un esito negativo, prima che si trasformi in danno.

Con AmministraPro l'amministratore tiene il registro degli impianti con lo scadenzario delle verifiche e delle manutenzioni, i contratti e i verbali sempre reperibili, ricevendo i promemoria delle scadenze in avvicinamento. Le funzionalità sono illustrate nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.