Danni da sopraelevazione: responsabilità e risarcimento

Una sopraelevazione, per quanto legittima, può provocare danni ai piani inferiori e alle parti comuni: infiltrazioni, lesioni, cedimenti, disturbi durante i lavori. La responsabilità per questi pregiudizi grava su chi esegue la sopraelevazione, che deve eseguire l'opera a regola d'arte e adottare le cautele necessarie a non danneggiare le altrui proprietà. Il risarcimento del danno è distinto dall'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127 del Codice civile: la prima presuppone un pregiudizio effettivo, la seconda è dovuta in ogni caso.

Gli obblighi di chi sopraeleva

Chi realizza una sopraelevazione assume la posizione di chi incide su un edificio abitato e su parti comuni. Ha quindi il dovere di condurre i lavori in modo da non arrecare danno agli altri, garantendo la stabilità, la sicurezza e la tenuta dell'edificio. In particolare, poiché la nuova costruzione sostituisce o modifica la copertura, deve assicurare l'impermeabilizzazione e la protezione dei piani sottostanti, che prima erano garantite dal tetto o dal lastrico. La cura nella progettazione e nell'esecuzione è la prima misura di prevenzione del danno.

Danni tipici e loro cause

I pregiudizi più frequenti derivano da una esecuzione non corretta o da un difetto di tenuta della nuova copertura. Tra i danni tipici si registrano:

• infiltrazioni d'acqua nei piani inferiori per difetti di impermeabilizzazione
• lesioni o crepe dovute a un carico non adeguatamente sostenuto dalle strutture
• danni alle parti comuni interessate dai lavori, come scale o facciate
• disturbi e immissioni durante il cantiere, oltre i limiti della normale tollerabilità
• riduzione della funzionalità di impianti comuni coinvolti nell'intervento

Ciascuno di questi danni può fondare una richiesta di risarcimento a carico di chi ha sopraelevato, se ne è dimostrata la riconducibilità all'intervento.

Risarcimento e indennità: due piani distinti

È essenziale non confondere il risarcimento del danno con l'indennità di sopraelevazione. L'indennità, prevista dall'ultimo comma dell'art. 1127, è un corrispettivo dovuto per lo sfruttamento della colonna d'aria e della quota ideale di suolo comune, e spetta sempre, a prescindere da qualsiasi danno. Il risarcimento, invece, presuppone un danno concreto e ingiusto provocato dall'esecuzione dell'opera o dal suo cattivo funzionamento. Un condòmino può quindi avere diritto sia alla propria quota di indennità sia al risarcimento, se ha subito un pregiudizio effettivo.

Prova del danno e nesso causale

Per ottenere il risarcimento il condòmino danneggiato deve dimostrare l'esistenza del danno e il nesso di causalità con la sopraelevazione. È perciò decisivo documentare tempestivamente lo stato dei luoghi, l'origine del pregiudizio e la sua entità, spesso attraverso una perizia tecnica. La documentazione fotografica, le segnalazioni scritte e gli accertamenti tecnici formano il corredo probatorio utile in un eventuale giudizio. Anche l'amministratore, per le parti comuni, ha interesse a documentare i danni e ad attivarsi per la loro riparazione.

Assicurazione e gestione dei sinistri

La copertura assicurativa può giocare un ruolo importante nella gestione dei danni da sopraelevazione, sia sul fronte della polizza dell'edificio sia su quello della responsabilità di chi esegue i lavori. Verificare le coperture, denunciare tempestivamente i sinistri e gestire il rapporto con le compagnie sono attività che l'amministratore deve coordinare con ordine. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può registrare i sinistri, conservare la documentazione fotografica e tecnica e tenere traccia delle comunicazioni con condòmini e assicurazioni; le funzionalità sono descritte in /funzioni, mentre i piani sono su /prezzi.