Deleghe in assemblea di condominio: limiti, numero e regole

La delega in assemblea di condominio è lo strumento con cui un condomino che non può o non vuole partecipare di persona incarica un'altra persona di intervenire e votare al suo posto. È una facoltà riconosciuta dalla legge, ma non è priva di regole: dopo la riforma del 2012 la materia è disciplinata dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che ne fissa la forma, i limiti numerici e alcuni divieti precisi. Conoscere queste regole è essenziale, perché una delega irregolare può incidere sui quorum e rendere impugnabile una delibera.

La delega deve essere scritta

Il primo requisito è la forma. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, ma la delega deve essere conferita per iscritto. La forma scritta, introdotta dalla riforma, serve a dare certezza sull'identità del delegante e sui poteri conferiti. Non è richiesta una formula sacramentale: basta un testo che indichi chi delega, chi è delegato e l'assemblea a cui la delega si riferisce, con la firma del condomino.

Quante deleghe può avere una sola persona

Il limite numerico è la novità più importante dell'art. 67. Quando i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, cioè un quinto dei millesimi. Il limite opera in doppia direzione: sia sul numero delle teste sia sulla quota millesimale rappresentata. Serve a evitare che un solo soggetto concentri troppo potere di voto e condizioni le decisioni dell'assemblea.

Se invece i condomini sono venti o meno, il limite del quinto non si applica e una persona può in teoria raccogliere un numero maggiore di deleghe, salvo diverse previsioni del regolamento.

L'amministratore non può ricevere deleghe

Una regola netta riguarda l'amministratore: all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Il divieto tutela l'imparzialità di chi convoca e gestisce l'assemblea ed evita conflitti di interesse, per esempio quando all'ordine del giorno c'è l'approvazione del suo operato o del rendiconto.

La comproprietà e la proprietà indivisa

Quando un'unità immobiliare appartiene in comproprietà a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea. Il rappresentante è designato dai comproprietari secondo le regole della comunione; in mancanza di accordo, può provvedere l'autorità giudiziaria. In pratica, più intestatari dello stesso appartamento contano come un unico partecipante, con un solo voto espresso in ragione dei millesimi dell'unità.

Cosa succede se una delega è irregolare

Il rispetto delle regole sulle deleghe non è formalismo. Se il delegato supera il limite di un quinto, oppure se viene ammessa una delega priva di forma scritta, i voti espressi in eccesso o non validi possono alterare il calcolo delle maggioranze. Una delibera approvata grazie a deleghe irregolari rischia l'annullamento se un condomino la impugna nei termini di legge. Per questo è opportuno che chi presiede verifichi le deleghe prima di aprire i lavori.

• Raccogliere le deleghe in forma scritta con firma del delegante.
• Verificare che il delegato non superi un quinto di teste e millesimi oltre i venti condomini.
• Escludere le deleghe conferite all'amministratore.
• Annotare deleghe e presenze nel verbale per il calcolo dei quorum.

Deleghe e regolamento di condominio

Il regolamento condominiale può contenere previsioni specifiche, per esempio vietare del tutto le deleghe o limitarle ulteriormente. Va però ricordato che il regolamento non può derogare in peggio alle norme inderogabili di tutela del condomino. In caso di contrasto tra regolamento e art. 67, prevale la disciplina di legge nei suoi contenuti inderogabili.

Gestire deleghe e presenze con un software

Tenere sotto controllo deleghe, presenze e millesimi durante l'assemblea è più semplice con un supporto digitale che calcola in automatico i quorum e segnala se una delega supera i limiti. In questo modo la verifica non dipende da conteggi manuali fatti in fretta all'apertura dei lavori.

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