Preventivo generico approvato in assemblea: delibera annullabile

Una delibera che approva un preventivo con importi indeterminati, o che delega in bianco all'amministratore la decisione sull'entità della spesa, è annullabile per difetto di determinatezza dell'oggetto. L'assemblea deve deliberare su una spesa determinata o quantomeno determinabile in base a criteri oggettivi indicati nella stessa decisione. Approvare genericamente lavori senza importo, o autorizzare l'amministratore a spendere quanto ritiene necessario, priva i condòmini della possibilità di valutare consapevolmente l'impegno economico.

L'oggetto della delibera deve essere determinato

Ogni delibera assembleare deve avere un oggetto chiaro. Quando la decisione riguarda una spesa, la chiarezza si traduce nell'indicazione dell'importo o dei parametri che consentono di calcolarlo. L'articolo 1135 del Codice civile attribuisce all'assemblea l'approvazione del preventivo delle spese e la relativa ripartizione: ciò presuppone che le voci siano esposte in modo comprensibile e che i condòmini sappiano a quanto ammonta il loro contributo.

Un preventivo che indica solo la natura dell'intervento senza cifre, o che rinvia a un importo da definire successivamente senza criteri, non consente questa valutazione. La conseguenza è che la delibera può essere impugnata per difetto di determinatezza o determinabilità dell'oggetto.

La differenza tra determinato e determinabile

La legge non pretende sempre una cifra esatta al centesimo. È ammessa una spesa determinabile, cioè calcolabile con certezza sulla base di elementi già fissati nella delibera. Per esempio, l'approvazione di un intervento a un prezzo unitario predefinito, applicato a una quantità misurabile, rende la spesa determinabile. Ciò che non è ammesso è l'importo del tutto aperto, rimesso alla discrezionalità di chi eseguirà la decisione.

• Determinato: importo complessivo indicato in delibera
• Determinabile: prezzo unitario e quantità o criterio di calcolo indicati
• Indeterminato: spesa senza importo né criteri, non ammessa
• Delega in bianco: autorizzazione a spendere senza tetto né parametri, viziata

La delega in bianco all'amministratore

Un caso frequente è l'autorizzazione generica all'amministratore a provvedere ai lavori spendendo quanto occorre. Al di fuori delle spese urgenti, per le quali l'articolo 1135 prevede una specifica disciplina con obbligo di riferire alla prima assemblea, l'amministratore non può ricevere un mandato economico aperto. La spesa ordinaria e quella straordinaria vanno approvate dall'assemblea con un contenuto determinato. Una delega priva di limiti economici trasforma la decisione dei condòmini in una scelta dell'amministratore, alterando il riparto di competenze.

Come impugnare e come sanare

Il difetto di determinatezza dà luogo ad annullabilità, da far valere con impugnazione ai sensi dell'articolo 1137 entro trenta giorni dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, previo tentativo obbligatorio di mediazione. La via più semplice per evitare il contenzioso è però la sanatoria a monte: riportare in assemblea un preventivo completo e deliberare nuovamente con importi determinati. Una nuova delibera conforme supera il vizio della precedente.

Buone pratiche per l'ordine del giorno

Per approvare correttamente una spesa conviene allegare all'ordine del giorno i preventivi acquisiti, indicare l'importo massimo autorizzato e specificare la ripartizione tra i condòmini. Mettere a disposizione i documenti prima dell'assemblea consente un voto informato e riduce le contestazioni. La chiarezza sui numeri è, in questa materia, la migliore prevenzione.

AmministraPro consente di allegare i preventivi all'avviso di convocazione, di predisporre l'ordine del giorno con l'importo e la ripartizione della spesa e di verbalizzare l'approvazione con il dettaglio economico. Le funzioni per assemblee e contabilità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.